Операция «реструктуризация»

Ипотека как доступная возможность купить квартиру стала популярна очень быстро. Несмотря на постоянный рост цен на жилье, кредит успели оформить многие. Рассчитывали на стабильные доходы. Спутал планы экономический кризис.

Учитывая прогнозируемый рост безработицы, большое число оформленных «до кризиса» кредитов может обернуться просроченными долгами и банкротством заемщиков. В конце прошлого года Правительство РФ пообещало помочь россиянам, которые из-за кризиса потеряли работу или большую часть дохода и теперь не способны выплачивать ипотеку. Руку помощи планировалось подать через Агентство ипотечного жилищного кредитования. Однако на поддержку не могут рассчитывать владельцы слишком больших или недостроенных квартир.

В Иркутской области число зарегистрированных безработных в середине января уже составляло 24,7 тыс. человек. До конца года их количество, согласно прогнозам регионального правительства, может вырасти до 40 тыс. человек. Сколько среди новых безработных может оказаться ипотечных заемщиков, предсказать невозможно.

Как рассказали в министерстве строительства и дорожного хозяйства Иркутской области со ссылкой на данные Центрального банка РФ, за девять месяцев прошлого года в регионе было заключено 6,9 тыс. ипотечных сделок. Объем выданных кредитов составил около 11,4 млрд. рублей. Задолженность по ипотечным кредитам на 1 октября составляла 21,2 млрд. рублей. Какая часть этой суммы может быть реструктуризирована с помощью господдержки, специалисты министерства пока сказать не могут.

Проводниками программы реструктуризации ипотечных кредитов являются региональные операторы и сервисные агенты АИЖК. В Иркутской области Федеральное агентство заключило договор с Иркутским ипотечным агентством.

– Наша задача, – рассказывает генеральный директор ИрИА Татьяна Кубасова, – консультировать и проводить андеррайтинг (проверку) по каждому клиенту и готовить документы для АИЖК. Решение о реструктуризации кредита принимается в Федеральном агентстве.

Два варианта поддержки

Необходимо подчеркнуть, что обещанная помощь сразу оговаривается как небезвозмездная. «Реструктуризация ипотечных кредитов, – говорится в стандартах АИЖК, – осуществляется на платной, возвратной и срочной основе путем изменения параметров платежей по ипотечным кредитам, учитывающих обстоятельства, в которых оказался заемщик, и позволяющих заемщику продолжать исполнять свои обязательства по ипотечному кредиту».

В настоящее время АИЖК предлагает два варианта реструктуризации кредитов: смешанный кредитный договор и выдачу стабилизационного займа. В первом случае все предыдущие обязательства заемщика гасятся с помощью нового кредита. Средства на перекредитование клиенту предоставляют банк и АИЖК совместно. При этом доля агентства ограничена – не более 20% от суммы реструктуризируемого займа, либо 12 аннуитетных платежей. Ставка по новому кредиту аналогична условиям старого. То есть если первоначально ипотека была оформлена под 12% годовых, то и новый договор будет на тех же условиях. Такой вариант, кстати, возможен только для рублевых кредитов.

Заемщик по-прежнему будет продолжать вносить регулярные платежи в банк, уточнила Татьяна Кубасова, но в течение льготного периода (один год с момента подписания графика реструктуризации) они будут гораздо ниже обычных: от 500 рублей до 50% от размера ежемесячного платежа по кредиту.

При втором варианте предыдущий долг сохраняется, но клиенту выдается новый кредит на льготный период (стабилизационный заем), чтобы он смог гасить прежний в течение года. Стабилизационный заем АИЖК предоставляет частями (траншами).

– В течение года заемщик будет оплачивать только начисленные проценты по выданным траншам. К примеру, был взят ипотечный кредит в размере 1,6 миллиона рублей под 13% годовых. Ежемесячные платежи составляли 16 тысяч. При условии одобрения заявки на реструктуризацию АИЖК будет в течение года гасить кредит перед банком. Платежи заемщика в этот период будут расти соразмерно накопившимся траншам и будут составлять для рассматриваемого примера минимум 500 рублей, максимум – около 2,5 тысячи рублей. После окончания льготного года заемщик должен войти в старый график платежей.

С начала года в ИрИА за помощью обратилось около 20 заемщиков. К настоящему времени на реструктуризацию подготовлено уже четыре пакета документов, которые будут направлены на рассмотрение в АИЖК. В целом по России, рассказала Татьяна Кубасова, от заемщиков поступило 111 заявок, из них пока одобрены только три. Программа поддержки совсем недавно начала работать, многое еще корректируется, поясняет руководитель агентства. Большую роль играют и слишком жесткие условия реструктуризации АИЖК, которым должен соответствовать потерявший доход заемщик. Но, как считает Татьяна Кубасова, в ближайшем будущем поддержка должна стать более доступной.

Агентство поможет тем заемщикам, у которых доход после вычета ежемесячного платежа по кредиту окажется ниже прожиточного минимума. Но потеря дохода не является единственным условием помощи. Во-первых, будут реструктуризированы только кредиты, выданные до 1 декабря 2008 года. Во-вторых, на помощь можно претендовать, если купленная в кредит квартира является единственным жильем. Также у заемщика не должно быть машины, дачи, гаража и другого налогооблагаемого имущества, банковских вкладов, паев, ценных бумаг и прочих сбережений, которые могут помочь расплатиться по займу. Кроме того, клиент должен быть добросовестным: если до финансового кризиса он допускал просрочку платежа более чем на 90 дней, в помощи ему будет отказано.

Еще одно важное условие: квартира, на которую оформлена ипотека, должна быть уже в достроенном доме. Таким образом, все, кто взял кредит для участия в долевом строительстве (таких в регионе, а особенно в Иркутске, немало), на поддержку рассчитывать не могут.

Также площадь приобретенного жилья должна быть небольшой. Это значит, по стандартам АИЖК, что одиноко проживающий заемщик имеет квартиру не более 45 кв. м. Для двух человек лимит составляет не более 30 квадратов на человека, для трех и более – не более 25 квадратов. Современные просторные квартиры в новостройках, отмечает Татьяна Кубасова, под такие мерки мало подходят.

В стандартах установлен и максимальный размер ипотечных кредитов, подпадающих под господдержку. Для Иркутской области и ряда других регионов это 4 млн. рублей. Еще одно ограничение – это стоимость квадратного метра, которая должна быть не более 50% от установленной Министерством регионального развития РФ на день выдачи кредита. В Иркутске, как отмечает Татьяна Кубасова, реальные цены на вторичное жилье с отделкой были гораздо выше установленных министерством средних показателей. Таким образом, под это условие могут подойти только заемщики в малых городах.

Список «неподходящих»

Озвученным параметрам, считает Татьяна Кубасова, могут соответствовать меньше половины ипотечных заемщиков в регионе. Чтобы поддержка была реальной, по мнению специалиста, необходимо значительно скорректировать условия реструктуризации.

– В настоящее время, – рассказывает руководитель ИрИА, – АИЖК проводит по всей стране мониторинг рынка: кредитные портфели банков, портрет заемщика, задолжника, какие квартиры и по какой цене продаются в регионах. Ожидается, что будут пересмотрены условия по размеру квартиры, ее стоимости, возможно, что программа будет распространяться и на вторые квартиры заемщиков. Также планируется, что поддержку получат и граждане, которые оформили кредит на жилье в валюте или по плавающей ставке. В России 2% кредитов выдано в валюте. Учитывая значительный рост курса доллара, для многих платежи по таким кредитам вырастают до критических размеров. Уже сейчас к нам обращаются люди, которые не могут погасить свои займы. В АИЖК предполагают переводить их в рублевые. Мы ожидаем, что корректировка условий реструктуризации завершится не раньше марта.

До тех пор в Иркутском ипотечном агентстве решили собрать базу всех обращающихся заемщиков, которые хотят реструктурировать свои кредиты, независимо от того, насколько они подходят под нынешние условия. Анкеты будут сортироваться по разным параметрам. А когда стандарты АИЖК изменятся, агентство свяжется с теми заемщиками из базы, которые будут соответствовать новым условиям. 

Альтернатива от банков

Пока новые стандарты АИЖК не разработаны, заемщики могут рассчитывать на программы поддержки пострадавших от кризиса граждан, которые разрабатывают сами банки. Пока кредитные учреждения подробно свои планы не озвучивают. Как считает Татьяна Кубасова, банки ждут окончательных параметров АИЖК, чтобы скоординировать свои программы.

Как рассказали в Байкальском банке, Сбербанк России ведет переговоры с АИЖК о возможностях предоставления отсрочки клиентам по жилищным кредитам максимум на один год. Предполагается, что АИЖК при этом будет выступать гарантом перед Сбербанком по возврату таких кредитов. Отсрочка будет предоставляться заемщикам, потерявшим работу или существенную часть своего дохода. После истечения срока моратория на погашение основного долга кредит подлежит возврату по новому графику. Однако, отметили в банке, процесс переговоров продолжается, и условия могут измениться.

В банке «Уралсиб» сообщили, что план реструктуризации будет разрабатываться индивидуально для каждого заемщика, в зависимости от вида кредита и  суммы оставшегося долга. В частности, можно снизить размер ежемесячных платежей за счет увеличения срока кредита до максимально возможного в пределах выбранной программы.

ВТБ-24 предлагает своим добросовестным заемщикам возможность перевести валютный ипотечный кредит в рублевый, при этом продлить его срок.

Однако большая часть подобных программ не рассчитана на кредиты, взятые для покупки еще строящегося жилья. Займы, которые предоставляли сами строители, реструктуризировать также вряд ли удастся.

Так, ФСК «Новый город» предлагает своим клиентам программу «Ипотека от застройщика». Кредит предоставляется по средним банковским условиям: первоначальный взнос – 30% от стоимости квартиры, ставка – 16% годовых, договор регистрируется в ФРС. Такая форма оплаты, рассказывает начальник отдела недвижимости компании Ирина Датешидзе, была очень популярна.

– Это удобные и лояльные условия для покупателя, который не может официально подтвердить свои доходы. Главное – регулярно платить по кредиту. Но если человек потерял доход и не может ежемесячно возвращать деньги, договор с ним расторгается. Ведь компания и так дает кредит изначально на невыгодных для себя условиях, мы не можем себе позволить отсрочить погашение долга. Внесенные ранее деньги возвращаются заемщику без взимания пеней. Несколько договоров компании уже пришлось расторгнуть.