Последние метры новостроек

В Иркутске все чаще застройщики предпочитают расплачиваться с подрядчиками за выполненные работы не деньгами, а квартирами. По мнению руководителя мультилистинговой компании «Эмэлси» Александры Финкельштейн, именно поэтому наблюдается резкое различие цен на квадратные метры в одном и том же объекте. Она отметила, что если застройщики снизили стоимость своего товара максимум на 12%, то подрядчики готовы избавиться от квартир с минусом в 30%.

Всех продавцов, действующих на рынке первичной недвижимости, Александра Финкельштейн делит на три категории. Первая – это строительные компании (застройщики). Вторая категория – подрядчики. И третья – инвесторы. 

– Это группа физических лиц, которая сформировалась благодаря тому, что в течение двух лет цены на недвижимость резко росли, и многие использовали этот фактор как средство либо сохранения денег, либо получения беспрецедентно высокой прибыли, – поясняет Александра Финкельштейн. – К этой же категории мы относим и дольщиков, которые на определенной стадии строительства по сложившимся обстоятельствам вынуждены квартиру продать.

Александра Финкельштейн утверждает, что в настоящее время цены на новостройки в Иркутске зависят от того, кто их продает. Если летом прошлого года застройщики предлагали квартиры по одной цене, то сейчас – на 8–10%, максимум 12% ниже. Но по настоящему существенное снижение цен отмечено в категории

«подрядчики».

– Когда мы слышим, что цены рухнули, речь идет именно об этом сегменте рынка. Подрядчики готовы уступать до 30% стоимости квартиры, – говорит она.

По ее словам, заявки на продажу квартир от подрядчиков поступали и раньше, но их было не так много, как в последнее время. Это порядка 80% от общего числа сделок. Раньше такую долю занимали застройщики.

– Подрядчики стремятся как можно быстрее продать квартиры, которыми с ними рассчитались застройщики за определенный вид работ, будь то установка дверей или окон, поставка стройматериалов, чтобы выдать зарплаты своим работникам, поэтому они готовы идти на такие уступки в цене, – считает Александра Финкельштейн. 

Что касается третьей категории продавцов, то у них либо самые высокие цены в городе, либо самые низкие. Если речь идет о дольщике, который когда-то приобрел объект недвижимости в кредит и просто не может по нему платить, он выставляет квартиру на продажу порой по цене даже ниже, чем она была куплена. Если же продавец инвестор, у него нет жизненной необходимости в деньгах, и ему неважно – сегодня квартиру продать или завтра, главное – дорого.

– Как правило, это очень большие квартиры, с удачной планировкой и в престижном районе. Именно на них самые высокие цены в городе, – отмечает Александра Финкельштейн. 

По утверждению специалистов, цены на строительном рынке в Иркутске по-прежнему остаются на высоком уровне. Так, в Октябрьском районе продается квартира стоимостью 25 млн. рублей.

– Даже в Москве далеко не каждый богатый человек может себе позволить такую покупку, – удивляются риэлторы и подчеркивают, что ее продавцом явно является инвестор.

Второе место по стоимости занимает квартира в Кировском районе за 15,2 млн. рублей, третье – в Свердловском за 13,8 млн. рублей. 

Специалисты предупреждают, что если квартира по очень низкой цене предлагается застройщиком, то этот факт должен насторожить. Тем более, если срок сдачи дома достаточно отдален. Они подчеркивают, застройщики, которые стабильно работают в Иркутске, цены не роняют.

Стоимость квадратного метра в строящихся домах в одном и том же районе города может различаться в два раза. По мнению Александры Финкельштейн, это не должно пугать – цена во многом зависит от срока готовности дома и от продавца. Самая высокая цена за квадрат в Октябрьском районе сейчас составляет 60 тыс. рублей, самая низкая – 38 тыс. В Свердловском районе разброс цен от 60 тыс. до 27 тыс.

Если летом 2008 года строители неохотно шли на рассрочку, то сейчас ситуация поменялась. По данным «Эмэлси», 95% застройщиков дают рассрочку. Причем нередки предложения растянуть платеж на полгода-год. В настоящее время годовая рассрочка предоставляется в 33 строительных объектах города, на полгода – в 19, на три месяца – в 18.

Основным фактором доверия при выборе квартиры Александра Финкельштейн называет стадию строительства дома. По ее словам, 80% сделок, которые сейчас происходят, – это готовые либо близкие к готовности объекты. В настоящее время в Иркутске строится порядка 100 объектов. Из них со сроком сдачи в 2010–2011 годах – 69 домов. Она утверждает, что наиболее привлекательны для покупки сейчас квартиры в домах, которые либо находятся в стадии оформления жилья в собственность, либо передачи покупателям ключей для выполнения в квартире ремонта (обычно это происходит на полгода раньше, чем дом будет сдан в эксплуатацию). В стадии сдачи в Иркутске в настоящий момент находятся пять объектов, в них

17 квартир являются непроданными. Как отмечают специалисты, в основном это жилье большой площади. В пяти объектах строители готовы выдать ключи прямо сейчас (26 квартир), в четырех – до конца марта (24), в девяти – летом (72).

– Готовых квартир на первичном рынке сейчас продается всего 17, для Иркутска это ничтожная цифра, – говорит Александра Финкельштейн.

Она уверена, что все квартиры в домах, близких к стадии завершения, будут реализованы в течение двух-трех месяцев, а потом просто нечего станет продавать. Останутся только квартиры, которые будут готовы через 1,5–2 года. Так называемые квадратные метры из воздуха.