Модульное мышление для госзаказа

На строительном рынке появился новый заказчик – государство. Но в конце прошлого года иркутские компании оказались не готовы продавать жилье на условиях Министерства регионального развития РФ, в первую очередь из-за низкой цены – 32,4 тыс. за кв. м. Впрочем, как отмечают сами застройщики, в кризис госзаказ является спасительной соломинкой, поэтому под него стоит подстраиваться. В причинах высокой себестоимости иркутского жилья попытались разобраться участники круглого стола, проведенного 25 марта по инициативе региональных властей. Результатом стал пакет предложений в Областную антикризисную программу.

В Иркутскую область уже поступил 1 млрд. рублей по линии Минрегионразвития на выкуп квартир по программе переселения граждан из аварийного жилья. Министерство обороны РФ намерено приобрести в Приангарье 1 тыс. 360 квартир. И это только начало. Госзаказ немаленький, но жесткие условия далеко не всем строительным компаниям по зубам. 

– Госзаказ четко сформулирован с точки зрения ценового коридора, – заявил на открытии круглого стола министр строительства и дорожного хозяйства области Руслан Болотов. – Минрегионразвития установил стоимость квадратного метра для Приангарья в 32,4 тысячи рублей. Эта цифра не взята из воздуха, а сформирована на основе представленных сведений строительных компаний. Но сейчас мы видим, что такая цена не устраивает добросовестных строителей и не отражает тех затрат, которые они несут.

По словам Руслана Болотова, Минрегионразвития пошло навстречу строительным компаниям и во втором квартале увеличит стоимость «квадрата» где-то на 300 рублей. Хотя такая уступка вряд ли порадует иркутских застройщиков. Как выяснилось на круглом столе, все последние годы они работали в сегменте бизнес-класса и элитного жилья, а госзаказ все-таки ориентирован на дома эконом-класса. И сейчас остается, пожалуй, одно – в срочном порядке менять подходы к строительству. В первую очередь снижая издержки при формировании себестоимости квартир. 

Участники круглого стола отметили, что до 90% себестоимости жилья формируется в подготовительный период, начиная с выбора места и заканчивая проектированием. Как рассказал исполнительный директор некоммерческого партнерства «Байкальское региональное объединение проектировщиков» Иван Готовский, в большей степени цену формируют маркетологи при работе над замыслом будущего объекта. Они определяют требования к габаритам квартир и многое другое, что влияет на потребительскую ценность. На основе этого формируется заказ для проектировщиков.

– В Иркутске нередко договор между заказчиком и проектировщиком заключается в сжатые сроки, – отметил Иван Готовский. – И в нем схематично обозначены пожелания заказчика. В итоге образ будущего жилья и его потребительская ценность невнятны.

Модератор круглого стола Наталья Сипатина добавила, что долгое время проектировщики в Приангарье работали «с колес». То есть сначала строилось жилье, а архитекторы де-факто рисовали проекты. Однако сегодня такая схема изживает себя. По словам Натальи Сипатиной, в нынешних условиях нужен думающий проектировщик, который сможет гарантировать заказчику себестоимость будущего жилья.

– Сейчас мы сталкиваемся еще с одной проблемой, – добавил Иван Готовский. – Анализ за последние пять-семь лет показал, что расход арматуры и металлопроката на сопоставимых объектах разнится порой в полтора-два раза. Иными словами, на этапе проектирования деньги заказчика уже тратятся неэффективно – больше, чем это необходимо для обеспечения безопасности и сейсмостойкости здания. То же касается инженерных систем. Кроме того, много проблем с реализацией проектов возникает из-за их низкого качества и неполноты. На переделки потом требуются дополнительные затраты, из-за чего себестоимость жилья растет.

Но здесь получается замкнутый круг: архитекторы готовы работать более качественно и даже гарантировать себестоимость жилья, но требуют повышения оплаты. Сейчас их работа оценивается примерно в 5% от общей стоимости строительства, в зарубежных странах и в некоторых городах западной России – порядка 20%. То есть даже если заказчик будет больше тратить на проектирование, сокращая издержки в других направлениях, результат может остаться прежним – дорогие квартиры.

Некоторых архитекторов возмутил подход Минрегионразвития к формированию цены за «квадрат» в разных регионах страны. Например, в Новосибирске его стоимость выше, чем в Иркутске, хотя сейсмика нашего региона делает жилье дороже на 15–20%. Но с госзаказом вряд ли поспоришь: хочешь – выполняй, хочешь – выживай без него.

Проектировщики также отметили, что для выполнения госзаказа необходим иной подход к архитектуре. Сегодня дома строятся в дорогом сегменте. Уникальные фасады, планировка, технологии – все это поднимает себестоимость жилья в разы. Нужны типовые решения и комплексная застройка по ним.

– Сегодня государством ставится задача – за оптимальные средства получить оптимальный товар, – заметил Руслан Болотов. – Для строительства объектов социального назначения мы в любом случае будем использовать унифицированное проектирование. Нужно переходить на модульность конструкций, которые позволят на базе наших материалов и типовых решений строить недорогое жилье. Причем вне зависимости от того, где – в Иркутске или в другом городе области. Задав такой стандарт, мы сможем снизить многие издержки.

Архитекторы выказали готовность разрабатывать типовые проекты, был бы заказ. Уже, к примеру, запущена серия 1-120, строительство которой дешево и может вестись круглогодично. Планируется дальнейшее ее усовершенствование. Застройщики тоже не против перехода в сегмент эконом-класса. Но их, прежде всего, интересует гарантия государства. Руслан Болотов напомнил, что Минрегионразвития приняло решение о продлении действия федеральной целевой программы «Жилище» на пять лет – до 2015 года.

В целом на круглом столе прозвучал ряд предложений, как начать управлять себестоимостью строительства. Со стороны региональных властей участники стройрынка ждут разработки норм технических условий, включения Приангарья в федеральные программы по социальному найму, организации биржи строительных материалов и создания одинаковых условий по обеспечению площадок инженерной инфраструктурой. На основе этих и других рекомендаций министерство строительства и дорожного хозяйства разработает пакет предложений для включения в Областную антикризисную программу.