Виктор Ильичев: Будущее строительства жилья – в программах АИЖК
Бум потребительского спроса на жилье канул в Лету, что изрядно пошатнуло иркутский строительный рынок. И теперь компании на распутье – либо оставлять все, как есть, либо искать новые подходы и направления. Разумеется, грамотные строители выбирают второе. Как рассказал в интервью газете «Областная» генеральный директор ЗАО «Управляющая компания «ВостСибСтрой» Виктор Ильичев, монолитное жилье постепенно изживает себя из-за высокой себестоимости. И не исключено, что уже со следующего года иркутские строители приступят к использованию новых, более дешевых технологий. Плюсом для жителей Приангарья будут доступные квартиры.
– Министр строительства, дорожного хозяйства области Руслан Болотов на прошлой неделе озвучил планы ввода жилья на 2009 год. На ваш взгляд, реальна ли сдача заявленных 600 тысяч квад-ратных метров в условиях кризиса?
– Думаю, выполнение объема на уровне прошлого года, то есть в пределах 500–600 тысяч «квадратов», вполне реально. Сейчас строители будут завершать начатые в 2008 году объекты, прикладывая к этому все свои усилия. Новые проекты запустят единицы.
– И вы в их числе?
– Наша компания планировала начать 14 новых объектов, но приступит только к одному в Иркутске. Это жилой комплекс «Звездный» в районе остановки «Жуковского». Там будет построено семь блок-секций от девяти до 14 этажей.
– В начале текущего года речь шла о трех проектах. Планы в условиях кризиса постоянно меняются?
– Ситуация на строительном рынке сейчас очень изменчивая, поэтому приходится оперативно реагировать. И главное для нас сегодня – сдать восемь строящихся объектов точно в срок. Один жилой комплекс уже введен в эксплуатацию в первом квартале.
– В целом по вводу жилья останетесь на уровне прошлого года?
– Планируем сдать немного меньше – порядка 80 тысяч квадратных метров. В 2008 году мы ввели в эксплуатацию около 90 тысяч. Но дело, по большому счету, не в мировом финансовом кризисе. Если вы помните, падение потребительского спроса началось еще прошлой весной. Некоторые строители посчитали эту тенденцию сезонной и не стали корректировать свои планы. Мы же поняли, что рынок «перегрелся», и подстраховались, не начав возведение запланированных 14 новых объектов.
– А когда наступил финансовый коллапс, ваша компания не стала корректировать проекты строящихся объектов? Например, заменять материалы на более дешевые?
– Земля куплена, коммунальные сети подведены, основные материалы закуплены, так что смысла в изменении проектов нет. Мы могли, конечно, заменить один материал на другой, но принципиально это ничего бы не изменило. Вот на следующий год разрабатываются проекты с учетом совершенно иных инженерных решений и новых технологий, которые существенно повлияют на себестоимость жилья. Рост цены квад-ратного метра породил иллюзию, что все, что ни построишь, будет продаваться как горячие пирожки. Но эта волна закончилась, и сейчас начинается эра иных подходов на строительном рынке.
– Какие новые инженерные решения выбрала ваша компания?
– Мы уйдем от монолитного строительства и начнем использовать технологию сборного каркаса. Кстати, ее применяли в Иркутске еще в советские времена. Но тогда возводились панельные наружные стены, которые недолговечны. Мы же планируем строить либо кирпичные стены, либо по принципу вентилируемых фасадов. В этом случае сохраняется оптимальный микроклимат самого помещения – оно дышит. Кроме этого, сборный каркас можно возводить круглогодично, что позволит быстрее строить, а значит, сократить накладные расходы. В итоге на 30% снизится себестоимость жилья. Думаю, цена «квадрата» будет в пределах 32 тысяч рублей.
Также с введением новой технологии мы практически полностью откажемся от иностранной рабочей силы, в зависимости от которой сегодня находимся и которая изрядно подорожала в этом году. В монолитном строительстве почти на 100% компания задействовала граждан Китая. Потребность в рабочих при технологии сборного каркаса сократится в два раза. Ведь чтобы смонтировать колонну, нужен кран, монтажник и электро- или газосварщик. Будем привлекать местных специалистов.
– Но если учесть имеющийся сегодня у нас кадровый голод, полностью от иностранной силы вы отказаться не сможете.
– В этом году мы завезли порядка 500 специалистов из Китая, хотя планировали 2,5 тысячи, и в 2010 году вряд ли от них откажемся. Но в последующие годы точно не планируем привлекать иностранных рабочих. Кстати, нынче мы приступили к формированию собственных бригад, которые выполняют отделочные, электротехнические и другие работы.
– По технологии сборного каркаса вы уже проводили эксперимент. Это дома серии 1–120 на Жуковского в Иркутске. Будете и дальше ее использовать?
– В серии 1–120 есть и достоинства, и недостатки. Новый проект, который мы задумываем, основывается на базе серии 0–20. Себестоимость строительства по этой технологии гораздо ниже, и нет минусов серии 1–120.
– Некоторые компании начинают осваивать новое направление – малоэтажное строительство. «ВостСибСтрой» не собирается разнообразить свою деятельность?
– Да, мы как раз планируем начать реализацию проекта по строительству малоэтажных домов. В следующем году в наших объемах коммерческого жилья малоэтажка будет занимать основную часть. Это будут и коттеджи, и таунхаусы. Проекты сейчас разрабатываются.
– С чем связана переориентация? И не будет ли проблем с землей?
– Малоэтажное жилье в будущем станет наиболее востребованным продуктом на рынке недвижимости. Мы сейчас рассматриваем несколько земельных участков. Проблем не будет, потому что в кризис строительный пыл поубавился, и земля стала менее востребованной. Кстати, цена на нее уже начинает падать. Думаю, эти тенденции продолжатся и в 2010 году.
– Правительство области сегодня разрабатывает антикризисные мероприятия по поддержанию строительного рынка. Предложения уже неоднократно звучали на различных совещаниях. Как вы считаете, выбрано верное направление?
– Думаю, да. Особенно радует то, что изменился подход региональных властей к проблемам строительной отрасли, в частности, появилось совершенно иное отношение к федеральному финансированию. Последние десять лет деньги из государственной казны в Иркутскую область практически не поступали, а сейчас ситуация кардинально изменилась в лучшую сторону – объем средств увеличился раз в 20. И это в первую очередь заслуга правительства области. Надеюсь, в последующие годы источник не иссякнет.
– Какой объем работ обеспечивает для вас госзаказ?
– Примерно 40%. Когда в 2008 году мы начали понимать, что на коммерческое жилье в ближайшие годы упадет потребительский спрос, стали обращаться к госзаказам. «ВостСибСтрой» сейчас участвует в ряде социальных федеральных, областных и муниципальных программ.
В Иркутске мы возводим жилье для молодых семей и по городской программе «Переселение граждан из ветхого и аварийного жилья», строим правобережные развязки нового ангарского моста. Помимо этого, компания является генеральным подрядчиком строительства двух 16-этажных блок-секций по линии ипотечного кредитования сотрудников Восточно-Сибирской железной дороги.
В Братске мы участвуем в нескольких программах, финансируемых из бюджетов разных уровней. Мы также выиграли тендер на переселение жителей поселка Чекановский в этом городе. Правда, работы были приостановлены из-за отсутствия финансирования.
В Зиме строим очистные сооружения реабилитационного центра «Сосновая горка» по областной программе.
– А по линии федеральных министерств обороны и регионального развития участвуете в госзаказе? Предусмотрено колоссальное финансирование, хотя и в довольно жестких условиях.
– Желание есть, и мы будем принимать участие, правда, во втором полугодии. Условия, действительно, жесткие. И, главным образом, нас сначала не устраивала цена. Но Минрегионразвития поднял стоимость квадратного метра до 35 тысяч рублей, что вполне приемлемо. Сейчас все строящиеся объекты нашей компании имеют готовность не менее 70%. Фактически готовые дома пока реализуются на рынке недвижимости, поэтому нет смысла прибегать к госзаказу. А вот 400–500 квартир с 70-процентной степенью готовности мы намерены продать по линии министерств.
– Можно сказать, что госзаказ станет для «ВостСибСтроя» основным источником доходов?
– Не совсем так. Я считаю, что в ближайшие два года объемы строительства коммерческого жилья сократятся где-то в пять раз. Объем госзаказов в лучшем случае останется на уровне этого года. Но реальная перспектива развития строительства – в программах агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК).
– Но рост цен на жилье эксперты связывали именно с ипотекой. Разве это выход?
– Не стоит путать банковскую ипотеку с государственной. Условия совершенно другие – по срокам, по процентным ставкам, по сумме первоначального вложения и по стоимости квадратного метра. Программа АИЖК действует уже сегодня, но нужно активизировать работу по ней на местах. Решающее слово за правительством области. Финансирование федеральное, а строят местные компании, поэтому региональным властям необходимо организовать взаимодействие, чтобы программа заработала в полную силу.
На правах рекламы
