Кирпич раздора

За первые три месяца текущего года в Иркутской области выдано не более 500 кредитов на покупку жилья, а сумма ипотечных денег за этот период в сравнении с данными первого квартала 2008 года снизилась почти в десять раз. С января по март банки выдали жителям региона только 411 млн. ипотечных рублей. Эти данные на встрече с руководителями кредитных организаций и строительных компаний в правительстве Иркутской области озвучил министр строительства и дорожного хозяйства региона Руслан Болотов. При этом спрос на жилье в области остается очень высоким. По данным министра, только 15% населения Приангарья довольны своими жилищными условиями, а доля аварийных и ветхих домов существенно превышает предельно допустимые нормы. Участники встречи решали, как «оживить» строительный и ипотечный рынки региона, думали, каким образом достроить квартиры, чтобы обеспечить государственный заказ и привлечь федеральные миллиарды.

Рисунок Игоря Кийко

Фактор затишья на рынке жилья

Приступая к обсуждению строительных и банковских проблем региона, участники встречи решили сначала поставить диагноз, а потом думать, как болезнь лечить. Они попытались выяснить, что именно стало причиной снижения платежеспособного спроса на строящиеся квад-

ратные метры и кратного уменьшения выдач ипотечных кредитов в Иркутской области. Поднял эту тему управляющий филиалом ВТБ-24 в Иркутске Владимир Чернышев, отметив, что, по его данным, потенциальные клиенты банка заняли выжидательную позицию. Он предположил, что они ждут дальнейшего снижения цен на жилье либо находятся в неудовлетворительном финансовом положении.

– Думаю, люди ждут не падения стоимости жилья, а снижения процентной ставки по кредитам, – вступил в дискуссию генеральный директор СК «Новый город» Александр Битаров. – Жилье и так уже в некоторых случаях продается на грани рентабельности. Еще в прошлом году квадратный метр в Иркутске стоил 45–50 тысяч рублей, а сейчас некоторые компании ниже 30 тысяч продают.

– Мы проводили опросы и выяснили, что люди все-таки ждут снижения цен на жилье, – поддержал коллегу заместитель управляющего филиалом Банка Уралсиб в Иркутске Владимир Семенников.

В поддержку этой же позиции высказался и заместитель председателя Байкальского банка Сбербанка России Михаил Шевцов:

– Люди ждут именно цен, – заявил он.

Привести строителей и банкиров к согласию попыталась генеральный директор ОАО «Иркутское ипотечное агентство» Татьяна Кубасова. Она высказала предположение, что главный фактор затишья на строительном рынке – неуверенность потенциальных покупателей квартир в завтрашнем дне.

– Нам нужно формировать позитивный настрой в регионе, – посоветовала она.

Стимулировать спрос

Министр строительства и дорожного хозяйства Иркутской области Руслан Болотов считает, что поменять коренным образом ситуацию на рынке жилья региона, в первую очередь, могут меры, направленные на стимулирование спроса населения. Он рассказал банкирам и строителям о тех механизмах, которые уже реализуются либо же планируются к внедрению. При этом министр подчерк-

нул, что данные меры «оживят» не только строительную отрасль, но и банковский сектор, который в части обеспечения заемщиков ипотечными деньгами по итогам первого квартала этого года потерпел настоящее фиаско – выдачи сократились почти в десять раз. 

Руслан Болотов напомнил, что в регионе действует областная государственная целевая программа «Развитие ипотечного жилищного кредитования в Иркутской области на период 2005–2010 годов». В ее рамках предоставляется либо компенсация первоначального взноса в размере 15% от стоимости жилья, либо погашение процентной ставки по кредиту. С 2006 года выплаты предоставлены 380 участникам программы на общую сумму 78 млн.

рублей. По данным министра, это позволило гражданам приобрести порядка 21 тыс. кв. м жилья, а один бюджетный рубль привлек в строительную отрасль порядка девяти частных.

– Несмотря на достаточно сложную ситуацию в бюджете, мы не планируем отказываться от реализации данной программы, – заявил Руслан Болотов. 

Он отметил, что принять участие в этой программе и еще одной – «Жилье молодым» – планируют более 20 муниципальных образований области.

– Мы подготовили и направили в федеральный центр заявку на сумму порядка 119 миллионов рублей на программу по обеспечению жильем молодых семей. Средства областного бюджета составят порядка 37 миллионов рублей. На мой взгляд, это тоже один из тех механизмов, которые принципиально помогут нам стимулировать спрос, – считает министр строительства.

Кроме того, в правительстве Иркутской области обсуждаются вопросы сотрудничества с федеральным фондом агентства ипотечного жилищного кредитования.

– Мы сегодня можем сколько угодно декларировать наши возможности и желания предоставлять ипотечные кредиты, но если ставка неподъемна и среди потенциальных покупателей жилья высоки риски потерять работу, то без бюджетной поддержки не обойтись, – уверен Руслан Болотов. – Ведь это звенья одной цепочки, которая в конечном счете влечет за собой спад в экономике в целом. А строительство – одна из высокоотдающих отраслей по налогам. До 30% сумм, затрачиваемых на жилищное строительство, возвращается в виде перечислений в разные уровни бюджета.

Ситуацию, связанную с обеспечением госзаказа, Руслан Болотов на-

звал парадоксальной. С одной стороны, государство готово закупить в Иркутской области квартиры для своих нужд. С другой – компании не могут достроить свои дома, чтобы принять участие в конкурсах на размещение заказа, одно из основных требований по государственным программам – жилье должно быть готовым. Около двух тысяч квартир планирует приобрести в нашем регионе в этом году Министерство обороны РФ для расселения военнослужащих, уволенных в запас.

– Цифра внушительная и превышает возможности тех строительных проектов, которые на сегодня у нас есть. В компаниях-застройщиках говорят, что им не хватает оборотных средств, чтобы достроить дома в этом году, а банки отказываются предоставить кредит, ссылаясь на свою внутреннюю политику, – отметил Руслан Болотов.

Банкиры, в свою очередь, предложили правительству Иркутской области заранее представлять информацию о тех компаниях, которые намерены участвовать в конкурсе и соответствуют его критериям, они пообещали разработать индивидуальные программы для данных застройщиков.

Банки терпят убытки

Активность на рынке ипотеки действительно упала. По оперативным данным, с января по март в Иркутской области было выдано менее 500 ипотечных кредитов на 411 млн. рублей. При этом за аналогичный период прошлого года сумма превысила 3 млрд. рублей. Сюда же нужно прибавить тот факт, что банков, которые по-прежнему готовы выдавать ипотечные деньги, остались единицы, да и те повысили проценты по кредитам, ужесточили условия выдачи. Так, в Банке Уралсиб ипотечные программы хоть и не остановили, но снизили лимит кредита и срок выплаты заемных денег. Теперь в этом финансово-кредитном учреждении можно взять ипотеку в размере не более 1 млн. рублей и на срок не более пяти лет. Замуправляющего иркутским филиалом Владимир Семенников пояснил, что это было сделано «из-за высоких предполагаемых рисков данного вида кредитования». Ипотеку в Уралсибе оформляют только на покупку готового жилья под 18–20,5% годовых, в зависимости от размера первоначального взноса.

– Ставки высокие, – признает Владимир Семенников. – Но реально деньги на рынке стали стоить дороже. Говорить о том, что у нас увеличилась доходность, бессмысленно. По итогам работы в первом квартале Уралсиб получил убытки. И не потому, что снизилась доходность операций, а из-за роста проблемных активов.  

Владимир Семенников рассказал, что очень часто заемщики обращаются в банк с просьбой реструктуризировать ипотечные кредиты.

– Мы идем навстречу, ни одному клиенту не было отказано, у нас есть несколько вариантов реализации данного механизма, – заверил он. – Я думаю, если бы мы не шли на реструктуризацию, не предпринимали меры, то просрочка уже была бы в районе 10%. Где-то мы пересматриваем график погашения, где-то меняем заемщика – даже есть такие обращения, где-то заемщик добровольно помогает нам реализовать залог и расплатиться по кредиту. В сфере кредитования физических лиц ипотека менее всего подвержена дефолтам. В нашем филиале таких случаев пока единицы.

Дефолтные заемщики выходят на тропу

– По нашей компании из 80 кредитов задержен на четыре месяца только один платеж. По остальным платежи поступают вовремя, – сообщил Александр Битаров.

О наличии четырех дефолтных кредитов говорит управляющий филиалом ВТБ-24 в Иркутске Владимир Чернышев. Он отметил, что снизилась средняя сумма по ипотечным кредитам, пояснив, что зачастую это связано не только с ужесточившимися требованиями банка, но и с более взвешенным подходом клиентов к заемным деньгам. Из пяти программ кредитования сейчас ВТБ-24 реализует только одну, предусматривающую приобретение готового жилья, остальные приостановлены.

– Мы планируем возобновить действие программы по строящемуся жилью, – говорит Владимир Чернышев. – В последний раз ставку повышали в декабре, сейчас она составляет 14,6%.

В Байкальском банке Сбербанка России с начала кризиса ставки на ипотеку подняли на 1–2%. Остальные условия программы, по словам заместителя председателя банка Михаила Шевцова, остались прежними:

– Сроки кредитования так же, как и раньше, до 30 лет, действуют все три основные программы и их разновидности. Портфель ипотечных кредитов у нас самый низкодоходный, но мы продолжаем кредитовать. Доля проблемной задолженности по ипотеке составляет 0,79%, меньше, чем в целом по кредитному портфелю, этот показатель превышает 1,5%.

Татьяна Кубасова сообщила, что ставка АИЖК держится на уровне 12,55–13,2%. Она предложила коллегам разделять понятия «проблемная задолженность» и «дефолтная задолженность».

– По стандартам АИЖК, дефолт – это когда заемщик допустил про-

срочку по платежу на месяц и более. Если считать по данной методике, то по иркутскому агентству дефолтная задолженность 0,9–1,6%, для сравнения, в Алтайском крае – 25–30%. Если же к дефолтным относить только тех заемщиков, материалы на которых переданы в суд, то у нас такой задолженности нет, – пояснила Татьяна Кубасова. 

Оценивая ситуацию в целом на рынке, она отметила, что среди заемщиков, оказавшихся в дефолте, основную долю занимают те, кто покупал квартиры для их дальнейшей перепродажи и получения прибыли. Реже всего, по данным Татьяны Кубасовой, в список дефолтных попадают работники бюджетной сферы:

– Они вовремя расплачиваются с банками по своим обязательствам, несмотря на невысокие заработные платы.

Президент указал банкирам снизить ставки по кредитам

На совещании по экономическим вопросам в среду Президент РФ Дмитрий Медведев потребовал от коммерческих банков, которые получают государственную поддержку, пересмотреть свою кредитную политику.

– Для организаций и граждан кредиты в настоящий момент, вы сами это прекрасно знаете, остаются практически недоступными, – обратился к представителям банковской сферы и экономического блока глава государства. – Главные препятствия известны: высокие процентные ставки, которые зачастую превышают 20% годовых, и, что, безусловно, тревожит наши банки, рост просроченной задолженности.

Дмитрий Медведев напомнил, что отдельные решения, направленные на улучшение ситуации на кредитном рынке, Правительством РФ в последнее время принимались. Так, в конце апреля Банк России снизил ставку рефинансирования до 12,5%.

– На кредитование экономики банками должны быть направлены средства в объеме не менее суммы государственной поддержки. Процентная ставка по таким кредитам для заемщиков будет складываться из ставки рефинансирования плюс три процента, – подчеркнул президент.

В тот же день, после этого заявления, Банк России в очередной раз пересмотрел размер ставки рефинансирования, снизив ее до 12%. Таким образом, коммерческие банки теперь должны будут выдавать кредиты под 15% годовых.