Ипотека возвращается
К концу года прогнозируется удорожание жилья на 5–15%
На рынке ипотечного кредитования в Приангарье наметились улучшения. Это наблюдают и банки, и сами застройщики. Всплеск спроса на жилье начался со второй половины 2009 года и продолжается по сей день. Конечно, докризисные рубежи далеки.
При этом некоторые строители уверены, что дно экономического недомогания уже достигнуто и рынок жилья постепенно стабилизируется. К концу года даже прогнозируется рост стоимости квадратного метра на 5–15%.
В прошлом году уровень спроса на ипотечное кредитование резко снизился, вернувшись на позиции 2002–2004 годов. Причины тому известные. В первую очередь, это ухудшение финансового состояния населения в связи с потерей работы, снижением заработной платы и нестабильностью доходов. Кроме того, со стороны банков были сразу же ужесточены условия выдачи займов. Кредитные организации приостановили ряд наиболее рискованных программ, оставив самые актуальные и востребованные населением. В основном по покупке квартир на вторичном рынке жилья, поскольку строительство пребывало в экономической депрессии. Некоторые банки продолжали кредитовать покупку загородного дома. Как отмечают в ОАО «Альфа-Банк», в 2009 году именно эти виды кредитов выдавались чаще всего.
Однако уже со второй половины прошлого года интерес к жилью снова возрос.
– На рынке ипотечного кредитования сейчас наблюдаются изменения к лучшему, – рассказала начальник управления ипотечного кредитования ОАО «Альфа-Банк» Татьяна Невская. – Банки вводят новые программы, улучшают условия кредитования. В основном это относится к организациям с государственным участием, а также работающим по стандартам Агентства ипотечного жилищного кредитования. Такие изменения явились следствием ряда антикризисных мер по поддержке рынка ипотечного кредитования, принятых банком России.
В отделениях Сбербанка, например, были снижены тарифы по обслуживанию кредита – почти на 50%. Кроме того, организация ввела категорирование заемщиков. По словам заместителя управляющего Иркутским городским отделением Сбербанка Ирины Цыганковой, есть постоянные клиенты – юридические лица, которые работают с банком по корпоративным каналам, к примеру, по выдаче заработной платы. Для них были снижены ставки до 10%. Еще одна новинка от Сбербанка – «Ипотека +». Без залога и поручителей. По этой программе кредитная организация работает только с крупными застройщиками, которые являются своего рода «залоговыми гарантами». В конце года появилась новая услуга – кредит с использованием банковских сейфов. В данном случае процентная ставка становится на порядок ниже.
– Так что стало намного проще взять кредит, – подчеркнула Ирина Цыганкова. – Требования банков стали не только мягче, но и понятнее клиенту. Для этого мы проводим различные акции. Например, «ипотечную субботу», когда в одном месте можно узнать про все виды кредитов и продающегося жилья. Конечно, до кризиса в 2008 году было выдано в три раза больше ипотечных кредитов. Но ситуация постепенно стабилизируется.
В Альфа-Банке тоже уверены, что в 2010 году рынок ипотеки продолжит свое восстановление – будут улучшаться условия кредитования, появятся новые игроки. По словам Татьяны Невской, этому поспособствуют поддержка государства, накопленная ликвидность у коммерческих банков и возобновление зарубежных инвестиций в российскую ипотеку. Но, несмотря на позитивные изменения, доходы у многих людей все еще остаются нестабильными и недостаточными для решения жилищного вопроса с помощью ипотеки, что станет основным сдерживающим фактором восстановления рынка.
Строительная отрасль, по мнению экспертов, тоже выходит из кризиса. По словам генерального директора ФСК «Новый город» Александра Ткачева, подтверждением тому является смещение спроса с вторичного на первичный рынок недвижимости во второй половине 2009 года. По линии Сбербанка в настоящее время интерес к обоим видам жилья уравнялся, хотя в начале прошлого года «первичку» выбирало только 40% заемщиков.
– В конце прошлого года благодаря новым банковским продуктам количество договоров на покупку жилья возросло, – продолжил Александр Ткачев. – В 2009 году мы заключили их на сумму более 1,5 миллиарда рублей, из них 350 миллионов рублей пришлись на ипотеку. Это примерно 20% всех продаж. К концу года удельный вес ипотечных кредитов достиг более 30%. Кстати, в январе нынешнего года договоров стало в четыре раза больше, чем в январе прошлого. Это очень показательно и говорит о том, что страна постепенно выходит из кризиса, в том числе строительная отрасль.
А вот в другой крупной строительной компании Иркутска, ОАО «Востсибстрой», никаких тенденций по увеличению ипотечного кредитования не наблюдают. В 2009 году большинство квартир организации приобреталось в рассрочку (57%). Увеличилось число покупок со стопроцентной оплатой – с 27% в 2008 году до 33% в прошлом. Ипотека же упала с 42% до 10%. С начала 2010 года заключен только один ипотечный договор на однокомнатную квартиру. При этом компания сотрудничает со Сбербанком, ВТБ-24 и Газпромбанком. Между тем два крупных иркутских застройщика сходятся в одном – к концу этого года цена на жилье возрастет на 5–15%.
– По нашим ощущениям, падение стоимости жилья на 20–25% достигло своего дна, – предположил Александр Ткачев. – На вторичном рынке сейчас цена поднимается, на первичном – также начинается постепенный рост. В силу того, что государство выкупило в прошлом году большой объем жилья по разным программам, с рынка ушло много квартир. К тому же перестали работать небольшие компании, зашедшие на рынок на пике мыльных пузырей, когда за два года можно было снять приличные сливки. Они по демпинговой цене распродали построенное жилье.
Гендиректор «Нового города» прогнозирует снижение темпов строительства в этом году, поскольку возведение новых домов начинают единицы. А активов, перешедших с прошлого года, мало, так как компании были вынуждены строить быстро, чтобы пережить трудные времена. Помимо этого, кризис подкосил ряды застройщиков и многие дома сегодня стоят недостроенными. По словам Ирины Цыганковой, в иркутское отделение Сбербанка в прошлом году обратились около 50 человек, которые столкнулись с этой проблемой.
– Все эти факторы в 2010 году дадут рост стоимости жилья на 5–15%, – акцентировал Александр Ткачев. – А в 2011 году спрос серьезно превысит предложение. Тем более если будет реализована программа, озвученная правительством РФ. Несколько десятков миллиардов уйдут в ипотеку, снизят ее ставки по этому году минимум до 11%. Разумеется, это тоже раскрутит цены на жилье.
