Ветхое наследие и современное управление
Одной из вех жилищного реформирования, которое ведется уже порядка десяти лет, стало создание управляющих компаний. Иркутская область в этом особо отличилась – модель обслуживания домов, апробированная в Ангарске, была растиражирована по всей России и даже вошла в новый Жилищный кодекс 2005 года.
Но к чему привела повальная приватизация жилого фонда и смена муниципального управления домами на частное? Ведь населению, по сути, досталось аварийное наследство советских времен. Специалисты и сами жильцы отмечают, что, во всяком случае, хуже не стало. А вот об эффективности управления можно будет говорить только после капитального ремонта старых домов и масштабного строительства новых.
Эксперимент на жилом
Вступление в силу Жилищного кодекса в 2005 году ознаменовало эпоху приватизации и, как следствие, становление нового менталитета – осознание населением того, что они теперь собственники жилья, и на них лежит вся ответственность за его содержание. Муниципальные РЭУ, ЖЭУ, ДЭЗы должны были сойти с арены, освободив место новой форме управления домом. Какой именно, искали и пробовали в Иркутской области.
– Еще до Жилищного кодекса в 2004 году в Ангарске были созданы управляющие компании, – вспоминает директор муниципального учреждения «Служба заказчика» Любовь Субботина, которая была одним из инициаторов новой модели обслуживания домов. – Это обязательно должна была быть частная компания. Мы запустили четыре управляющих компании, которые на тот момент охватывали 40% территории города. Тогда администрация города могла подписать договор на управление и оказание услуг, определить критерии качества, поскольку кодекс еще не приняли. Мы также доводили до них объемные и стоимостные показатели, контролировали управленческое вознаграждение.
Эксперимент был признан вполне удачным. Управляющие компании (УК) сработали ровно, без кредиторской и дебиторской задолженности. То есть выполняли столько работ, на сколько было получено средств от населения. С рентабельностью не выше 5%.
– Управляющие компании не ухудшили состояние жилищного фонда, – заявила Любовь Субботина. – Хотя перед ними стояла задача не менять в течение четырех лет тарифы, несмотря на инфляцию. Мы доказали всей стране, что можно работать на замороженном тарифе, оптимизируя затраты, осуществляя подбор подрядных организаций, которые дешевле оказывают услуги. Менеджмент созданных управляющих компаний совершенно иной, чем у их муниципальных предшественников. У нас абсолютно надежная коммунальная система и жилищное обслуживание города. Это показала минувшая зима, холода прошлых лет – аварий не было.
В результате основная система управления жилищным фондом, апробированная в Ангарске, вошла в новый Жилищный кодекс и была растиражирована по всей России. По информации министерства жилищной политики, энергетики, транспорта и связи Иркутской области, сегодня в регионе действует 135 управляющих компаний. Основная их доля обслуживает дома в крупных городах – Иркутске (27), Ангарске (11), Братске (14), Саянске (8), Усолье-Сибирском (8).
Полумуниципальное обслуживание
Однако не везде это частные организации. В областном центре, например, были созданы четыре управляющих компании, поделившие между собой север, юг, восток и запад города. Причем основали их на базе муниципальных предприятий, с долей акций администрации Иркутска. ОАО «Восточное управление жилищно-коммунальными системами» вообще является 100-процентной собственностью муниципалитета. Как объяснила и.о. начальника экономического управления комитета ЖКХ Иркутска Наталья Галкова, организация охватывает центр города – историческое достояние, которое отдавать на обслуживание частникам было бы неверно. В остальных трех УК доля акций администрации составляет 25%.
– Власть должна взаимодействовать с жилищно-коммунальным комплексом, – считает генеральный директор ОАО «Западное управление жилищно-коммунальными системами» Александр Воронин. – И в случае необходимости воздействовать на ситуацию.
При этом опыт Ангарска показал, что и частные компании вполне справляются с обслуживанием домов. Между тем в областном центре тоже стали появляться коммерческие структуры. Сейчас в городе работает 27 УК, из них почти половина была создана в 2009 году частными лицами. По мнению Натальи Галковой, это связано с повышением интереса к сфере ЖКХ, а также реализацией федерального закона № 185 «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Кроме того, застройщики создают свои УК – для обслуживания новых домов.
– Качество обслуживания домов осталось на прежнем уровне и, главное, не ухудшилось, – говорит Наталья Галкова. – Но с приходом частных компаний качество будет повышаться – появилась конкуренция. На иркутский рынок даже зашли компании соседних городов – из Шелехова и Ангарска.
Борьба за дома
Руководители управляющих компаний отмечают, что конкуренция была и до этого. Как рассказала заместитель директора «Северного управления» Марина Кокорина, организация до сих пор соперничает с товариществами собственников жилья (ТСЖ), с жилищно-строительными кооперативами (ЖСК), с небольшими УК. По ее словам, есть и факты отказа жителей от услуг управляющей компании в пользу ТСЖ. Правда, некоторые потом опять вернулись под крыло «Севера».
– От нас тоже один дом ушел, – вспомнил Александр Воронин. – Но там причина была другая. Это блок-секция целого комплекса домов ВСЖД, которая обслуживалась нами, все остальные – железной дорогой. Поэтому было принято решение, что будет правильнее и логичнее передать дом ВСЖД. Однако и некоторые ТСЖ, которые мы вообще никогда не обслуживали, уже изъявили желание перейти к нам.
ТСЖ, по сути, тоже можно отнести к управляющим компаниям. Товарищество выполняет те же функции по обслуживанию домов – заключает договоры с подрядными организациями, нередко и с УК, собирает платежи с населения, определяет тарифы за оказание жилищных услуг и т.п. В Иркутске сегодня создано 233 ТСЖ, которые охватывают 855 домов (11,7% всего жилищного сектора города). Товарищества позволяют жителям самим участвовать непосредственно в управлении домом, но и возрастает их ответственность. Выберут председателя или бухгалтера, а они и скроются с собранными деньгами. Хотя такое может случиться и с эксплуатирующими организациями.
– Поэтому для населения лучше, когда у управляющих компаний есть доля муниципалитета, – еще раз подчеркнул Александр Воронин.
Однако в Иркутской области подобных случаев не вспоминается. Конечно, в конкурентной борьбе нередко используются «черные» методы – жителей переманивают аферисты, которые обещают низкие тарифы, а потом не справляются с обслуживанием дома, потому что средств не хватает.
– Жителям надо смотреть, за счет чего управляющие компании снижают тарифы, какие услуги будут предоставлять, и так далее, – объяснила Наталья Галкова. – Сейчас разрабатываются стандарты раскрытия информации. По организациям коммунального комплекса они уже вышли. Министерство регионального развития РФ обещает к лету подготовить такие же по управляющим компаниям. То есть для них будет обязательное условие публикации в Интернете, в средствах массовой информации финансового состояния, отчетов по затратам, тарифам, по оказанию услуг. А пока жителям нужно самим отслеживать. Кстати, можно пойти в свою управляющую компанию, взять перечень работ с расценками, а потом обратиться в другую и сравнить.
– Мы всегда говорим жителям, что если они недовольны оказанием услуг, они могут отказаться и сменить управляющую компанию, – добавила Любовь Субботина. – Но для этого нужно более 51% голосов жильцов дома.
Дорогие бараки
Вот только реально ли сегодня сменить управляющую компанию? В Ангарске говорят, что легко. А вот в Иркутске с территориальным пирогом управления сделать это, вероятно, будет трудно. Единственно, ситуация может измениться в лучшую сторону с увеличением числа УК и появлением частников на рынке.
Кроме того, остаются проблемные дома, за которые конкурировать никто и не будет. В основном это проблема Иркутска, где сконцентрирован ветхий жилой фонд. Как правило, эти дома не выбирают управляющую компанию и проходят по открытому конкурсу, проводимому администрацией города.
– Обслуживание этих домов обходится дороже, – рассказывает Наталья Галкова. – Были случаи, когда на конкурс не выходила ни одна управляющая компания. В этом случае муниципалитет проводит повторный конкурс, повышая тарифы. В прошлом году 2,6 тысячи объектов были отданы под управление по конкурсу. Потом жители либо выбирают компанию, либо мы снова проводим конкурс.
Но все равно эти старые дома остаются неинтересными для эксплуатирующих организаций – огромные площади для обслуживания, а дом на восемь квартир. Как, к примеру, на 8-9 тыс. рублей в месяц содержать все это добро в порядке? Да и жильцам, видимо, нужно быть богачами, чтобы тратить достаточно средств на поддержание дома в нормальном состоянии. Александр Воронин видит только один выход – на первом этапе проводить конкурс по выбору УК на такие дома, на втором – в течение 2-3 лет расселять жильцов, сносить ветхость и строить на ее месте новый дом.
– В Ангарске такой беды, как в Иркутске, нет, – подчеркнула Любовь Субботина. – Но все же ветхие дома присутствуют. По разным программам в год сносится по два таких объекта.
Наследственная ветхость
В целом же специалисты считают, что смена формы эксплуатации пошла на пользу домам. В отличие от ЖЭУ, РЭУ, ДЭЗов, управляющие компании навели порядок в пообъектном учете – ведется четкий контроль за направлением средств жильцов на каждый вид эксплуатационных работ. Кроме того, УК подобрали оптимальный штат подрядчиков, среди которых вряд ли сегодня встретишь пьяного сантехника.
– Если подрядчик неудовлетворительно выполняет свою работу, мы легко можем расторгнуть договор, поэтому они заинтересованы в хорошем качестве работы, – пояснил Александр Воронин. – Таким образом, повысилась управляемость подрядных организаций. Когда в 2006 году мы зашли на рынок и стали проверять состояние жилищного фонда, обнаружили проблемы с системой отопления, затопленные подвалы и другие недостатки. Поэтому мы поставили задачу в сжатые сроки все это восстановить. За счет кредитов, средств текущего ремонта, порой путем перекрестного заимствования с других домов.
Но управляющая компания далеко не Бог – это наемный работник собственников жилья. Сколько денег ему дали, столько работы он и выполнил. Сегодня в Иркутске средний тариф за жилищные услуги составляет 12,27 рубля за квадратный метр, в Ангарске – 7 рублей. И эти средства еще нужно собрать с населения, для чего УК прибегают к разным методам вплоть до обращения в суд и коллекторские агентства. Это приносит свои плоды. Даже в кризисный 2009 год собираемость платежей, например, в областном центре достигала 98%. Но с нового года она снизилась до 85%. Наталья Галкова предположила, что это произошло из-за монетизации. Теперь льготникам выдают на руки «живые» деньги, и им приходится платить 100% стоимости услуг, к чему они, вероятно, еще не привыкли.
– Мы живем в рыночных условиях, и за все сейчас нужно платить. Но как это объяснить бабушке, если у нее низкая пенсия? – спрашивает Любовь Субботина. – Проблема сегодня в том, что десять лет идет реформа, жилье приватизировали, но государство не провело капитальный ремонт переданных домов. Муниципалитет не может вкладывать бюджетные средства в это. Конечно, мы выделяем средства по разным программ, но их все равно недостаточно. И люди вынуждены ставить вопросы перед властью о том, как им дальше быть с приватизированным жильем. Единственный выход – провести капитальный ремонт всех домов, нуждающихся в нем.
А это колоссальные затраты. Сейчас действует Фонд содействия реформированию ЖКХ, который выделяет немалые суммы на капремонт. В прошлом году Иркутск, например, получил 421 млн рублей (сначала планировали 900 млн рублей), Ангарску досталось порядка 100 млн рублей Нынче областной центр рассчитывает на 641 млн рублей. По информации Натальи Галковой, в этом году будет несколько иной подход – средства выделят на комплексное проведение ремонта в домах. Но для приведения в порядок всего аварийного жилья нужны колоссальные финансовые вливания. В администрацию Иркутска от жителей, готовых софинансировать капремонт в размере 5%, поступило заявок на общую сумму около 2 млрд рублей. И это лишь небольшая толика того, что необходимо сделать в реальности.
