Рынок недвижимости ожил

Рынок жилой недвижимости Иркутска демонстрирует небольшое оживление, но мнения экспертов по поводу уровня произошедшего с начала года роста цен на квартиры и прогнозов на будущее сильно расходятся. Одни считают, что уже к лету 2011 года стоимость жилья вернется на докризисный уровень, другие не торопятся давать таких оценок, ссылаясь на достаточно низкие показатели роста этого года и высокий процент падения цен в кризис. Что происходит на рынке недвижимости и каковы прогнозы его развития, на пресс-конференции в рамках IX Ярмарки недвижимости, начавшей работу в среду в Иркутске, рассказали эксперты.

В первый день работы форума также стало известно, что по программе «Стимулирования развития жилищного строительства в Иркутской области» до 2015 года из различных источников в стройотрасль будет вложено 18,2 млрд рублей, более 7 млрд рублей из которых – деньги федерального бюджета.

Только вверх

– Критическая точка на рынке вторичной жилой недвижимости Иркутска преодолена, в настоящее время наблюдается рост спроса и цен, – сказал президент Иркутской областной гильдии риэлторов Александр Гоцкин.

В числе причин, приведших к оживлению рынка, он назвал улучшение общей экономической ситуации в стране, осознание покупателями того факта, что квартирные цены достигли дна и больше снижаться не будут, а также возвращение ипотечных денег. Вместе с тем Александр Гоцкин признал, что повышение покупательского спроса наблюдается далеко не по всем сегментам рынка, а только на одно- и двухкомнатные квартиры. Так называемая элитная жилая недвижимость пока у клиентов риэлтерских агентств особой популярностью не пользуется.

– Исходя из тех условий, которые сегодня предлагают коммерческие банки, а также уровня доходов населения, чаще всего кредит на покупку жилья составляет от 500 тысяч до 1,5 миллиона рублей, – говорит Александр Гоцкин. – Как показывает практика, такие суммы оформляются на приобретение одно- и двухкомнатных квартир. И сейчас уже наблюдается дефицит предложения в этом сегменте жилья.

Оценивая динамику роста стоимости квартир в 2010 году, Александр Гоцкин отметил, что определить ее достаточно сложно, потому что много объектов по-прежнему предлагается по завышенным ценам. По его словам, разница в цене на одну и ту же квартиру может доходить до 500 тыс. рублей. Александр Гоцкин считает, что в этом году иркутские квартиры на вторичном рынке прибавили в цене 10–15%. А уже летом 2011 года стоимость квартир вернется на докризисный уровень.

С такой точкой зрения не согласилась менеджер портала realty.irk.ru Мария Фаизова. Ее оценка роста цен на квартиры с начала года – не более 5%. Больше всего жилые объекты подорожали в центральном районе города – Кировском, их стоимость увеличилась на 13%.

– С середины 2008 года до весны 2010 года иркутские квартиры потеряли в цене 30% – напомнила Мария Фаизова. – По нашим данным, сейчас квартиры в Кировском районе продаются на 17% дешевле, чем до кризиса, Октябрьском – на 28%, Куйбышевском и Свердловском – на 27%, Ленинском – на 26%. То есть максимально отыграл падение Кировский район.

Александр Гоцкин в защиту своей точки зрения привел конкретный пример:

– Если летом однокомнатные квартиры в Октябрьском районе продавались за 1,4–1,5 миллиона рублей, то одна из последних наших сделок была на сумму 1,65 миллиона рублей. Причем экспозиция этого объекта длилась всего две недели.

Делать прогноз цен на ближайшую перспективу Мария Фаизова не стала, заметив лишь, что, по данным управления Росреестра, увеличения количества сделок в октябре по отношению к сентябрю нет. Положительная динамика была отмечена только в августе в сравнении с июлем.

На рынке иркутских новостроек за год цены выросли на 7,5%, считает руководитель проекта «Супермаркет недвижимости» Ольга Иванова. Она отметила, что в октябре 2009 года строящиеся квартиры продавались по 37,2 тыс. рублей за «квадрат», в октябре 2010 года – 39,2 тыс. рублей.

– Началось строительство восьми новых жилищных объектов, – сообщила Ольга Иванова, анализируя ситуацию на первичном рынке недвижимости. – Активно развивается малоэтажная застройка. В дальнейшем именно такой тип жилья может покрыть дефицит объектов эконом-класса, который возникнет как последствие кризиса. Стоимость квадратного метра в малоэтажных домах составляет 25 тыс. рублей, в 1,5 раза дешевле, чем в многоэтажных.

Стимул для строительства

В первый день Ярмарки недвижимости министр строительства и дорожного хозяйства региона Руслан Болотов представил профессиональному сообществу проект долгосрочной целевой программы «Стимулирование развития жилищного строительства в Иркутской области», в рамках которой до 2015 года из различных источников в стройотрасль будет вложено 18,2 млрд рублей. Ожидается, что 7,3 млрд рублей из этой суммы составит федеральное финансирование, 1,5 млрд – областное, 2,3 млрд – средства местных бюджетов. Еще порядка 7 млрд рублей – деньги внебюджетных источников.

– Это программа станет ключевой для развития строительного комплекса региона, – заявил Руслан Болотов. – Если раньше мы работали по индивидуальному графику, то теперь будет единая программа.

В рамках этого документа предполагается создание условий для реализации инвестиционных проектов по строительству жилья, в том числе комплексного освоения территорий, условий для развития ипотечного жилищного кредитования, содействие индивидуальному жилищному строительству. Запланирована реконструкция существующей жилой застройки. Разработчики проекта программы считают, что основными методами стимулирования развития рынка жилья должны стать меры по снижению стоимости жилья для населения, развитию промышленности строительных материалов, устранению административных барьеров в строительстве.

В частности, содействовать развитию рынка ипотеки предполагается в рамках соглашения, которое было подписано в сентябре между правительством Иркутской области, ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) и ОАО «Иркутское региональное жилищное агентство» (ИРЖА). Если до кризиса ипотека, в основном, работала на вторичном рынке жилья, то теперь стоит задача перевести финансовые потоки в строительство. При этом жилье должно продаваться по ценам, которые устанавливает Минрегионразвития для регионов. Для Иркутской области это 30,5 тыс. рублей. Стоимость кредитов составит 9,5–11% годовых.

Согласно подписанному документу, АИЖК будет предоставлять займы банкам для кредитования застройщиков и дольщиков, участвующих в строительстве жилья эконом-класса, и рефинансировать ипотечные кредиты. Региональный оператор – ИРЖА – займется обеспечением гарантий реализации в установленный срок всех построенных в рамках совместных проектов жилых помещений. Если застройщик сорвет срок сдачи объекта, то ИРЖА выкупит его, а строительная фирма сможет погасить кредит банку. Эта схема предполагает, что дольщики из разряда инвесторов перейдут в разряд покупателей, то есть ипотечный кредит на покупку квартиры будет оформляться только тогда, когда объект уже построен, а не на начальной стадии возведения дома, как это происходило в последние годы.

Как рассказала генеральный директор Иркутского ипотечного агентства Татьяна Кубасова, по программе АИЖК «Стимул» в Иркутскую область будет направлено около 1 млрд рублей. Если будет увеличен уставный капитал ИРЖА, то эта сумма увеличится. Она отметила, что о желании участвовать в этой программе заявили два иркутских застройщика, которые начали реализацию крупных жилых комплексов.

– Мы сейчас занимаемся формированием спроса под данные объекты – сообщила Татьяна Кубасова. – Покупатели на первом этапе должны будут внести 10% стоимости квартиры в качестве задатка, затем 20% в процессе строительства, а на стадии готовности на оставшиеся 70% будет оформляться кредит по стандартам АИЖК. При этом цена на квартиру будет замороженной – она останется такой же, как при формировании спроса.

В рамках Ярмарки недвижимости запланированы круглые столы, на которых будут обсуждаться перспективы развития рынка коммерческой и жилой недвижимости. Подробности читайте в ближайших выпусках газеты.