Ошибки девелоперов по кризису считают

Эксперты предрекают рынку офисной недвижимости Иркутска масштабную перестройку или, как они говорят, редевелопмент. Построенные за последние три года офисные здания, но не проданные или не сданные в аренду, сменят свое первоначальное предназначение и превратятся в гостиничные комплексы. Это будет происходить на фоне низких показателей развития деловой недвижимости в городе, где на тысячу жителей приходится только 600 кв. метров офисных площадей, в то время как в западных городах страны этот показатель превышает 1 тыс. кв. м. Об изменениях на рынке коммерческих площадей в посткризисный период говорили участники круглого стола, прошедшего в рамках деловой программы IX Ярмарки недвижимости.

Мы это уже проходили

Управляющий объектами недвижимости ООО «Дом Плетюхина» Юрий Винников признался, что слово «редевелопмент» ему не нравится, и предложил участникам круглого стола русскую версию этого процесса – перестройка, реконструкция. При этом он отметил, что для рынка недвижимости Иркутска этот процесс не является чем-то новым.

– На самом деле примеров этой реконструкции, реанимации, перестройки на иркутском рынке уже достаточно много, – говорит Юрий Винников. – Вспомните 90-е годы, эпоху становления рыночных отношений в нашей стране, именно тогда в зданиях заводов и фабрик, которые располагались в черте города, разместились торговые и развлекательные центры. Строение, ранее являвшееся корпусом завода «Эталон», превратилось в торговый центр, такая же участь постигла бывший завод карданных валов, часть завода им. Куйбышева. Два последних примера – реконструкция здания конфетной фабрики в ТРЦ «Карамель» и радиозавода – в ТРЦ «Джем Молл».

Юрий Винников подтверждает, что в Иркутске много офисных зданий, которые не приносят того дохода, на который первоначально рассчитывали их инвесторы.

– Это беда не только нашего города. В Москве и Питере сейчас многие задумываются о переформатировании офисных центров в гостиницы. Здание есть, на отдельные помещения разделено, коммуникации имеются. Остается найти отельного оператора, заключить с ним договор, провести реконструкцию, и вполне возможен успешный проект, – предлагает Юрий Винников.

В числе возможных минусов такой реконструкции он приводит неудачное расположение здания, не совсем подходящую под размещение гостиничных номеров конструкцию строений. Кроме того, считает Юрий Винников, у перестройщиков могут возникнуть проблемы с обеспечением помещения энергией, водой и теплом – гостинице и офисному центру необходимы разные объемы этих ресурсов.

– Такой вариант можно рассматривать, но для начала нужно провести тщательные исследования, – уверен эксперт.

Впрочем, постсоветский редевелопмент прошел на ура без какого-либо предварительного анализа. Новые собственники помещений вывезли станки и другое оборудование, провели минимальную перепланировку, поделили территорию на павильоны и открыли двери новых торговых центров.

– В 90-е годы торговые площади были настолько востребованы, что все проекты оказались успешными, сейчас реализовывать их будет гораздо сложнее, – предупреждает эксперт. – И многие инвесторы уже делают вывод, что проще с нуля построить объект, чем заниматься реконструкцией существующего.

Еще меньше шансов сделать интересными для рынка коммерческие площади, построенные на первых этажах жилых комплексов. Возможность перепрофилировать эти помещения во многом ограничивает жилищное законодательство.

– Если к вопросам реализации квартир строительные компании относятся серьезно, стараются возводить именно такие, которые в данный момент востребованы рынком, применяя наиболее перспективные планировочные решения, то к проектированию коммерческих площадей относятся по остаточному принципу, – говорит руководитель проекта «Супермаркет недвижимости» Ольга Иванова.

Она считает, что продажи объектов деловой и торговой недвижимости в жилых комплексах остановились не потому, что был насыщен спрос, а потому, что закончились помещения для того бизнеса, который мог бы в них разместиться. При этом одни строители шли на откровенный демпинг с тем, чтобы все-таки реализовать эти непопулярные объекты. Другие меняли назначение этих площадей, переводили их в жилые. Третьи дробили помещения, тем самым повышая их ликвидность, и в итоге покупатели все же находились.

– Мне известен, по крайней мере, один случай, когда стройкомпания приняла непроданные площади в управление, сделала в них ремонт и стала сдавать их в аренду, – отметила Ольга Иванова.

Сотни миллионов – в никуда

Самым проблемным сегментом на рынке коммерческих площадей в плане продаж является офисная недвижимость, считает маркетолог ГК «Актив» Татьяна Галущенко. По ее данным, в настоящее время в Иркутске полноценно эксплуатируется 82 офисных здания общей площадью порядка 280 тыс. кв. м. Еще 16 объектов, занимающих порядка 60 тыс. «квадратов», пустуют либо эксплуатируются частично.

– Что касается проектов, то достоверно известно о четырех строящихся зданиях под офисы общей площадью около 20 тыс. кв. м. Очень много сомнений в том, что они будут реализованы, – отмечает Татьяна Галущенко.

В качестве подтверждения этой версии она привела данные о степени эксплуатации построенных за последние три года деловых центров. В 2008 году было сдано четыре крупных офисных центра, все они оказались востребованы рынком. Из 15 зданий, построенных в 2009 году, эксплуатируются только 11, остальные четыре пустуют. Еще восемь деловых центров построено в 2010 году. Степень эксплуатации этих объектов специалисты оценивается менее чем в 10%.

– По нашим оценкам, срок экспозиции офисного здания площадью более 5 тыс. кв. м будет составлять в среднем четыре года, – подвела итог Татьяна Галущенко.

За три года объем рынка офисной недвижимости в Иркутске удвоился – со 185 тыс. до 340 тыс. кв. м. Суммируя показатель с площадью тех объектов, срок сдачи которых намечен на 2011 год, объем предложения вырастет до 370 тыс. «квадратов». В результате обеспеченность офисными площадями на тысячу жителей Иркутска составит 600 кв. м. Для сравнения, в крупных городах страны этот показатель варьируется в рамках 1–2,5 тыс. «квадратов».

– Емкость рынка офисной недвижимости так или иначе отражает степень развития экономики в городе, – считает заместитель мэра Иркутска Алексей Альмухамедов. – И если мы претендуем на развитие, то должны ориентироваться на показатели не российских городов, а европейских, где уровень обеспечения населения офисами на порядок выше, чем сейчас у нас в Иркутске.

На круглом столе прозвучало мнение, что построенные деловые центры возводились без предварительного анализа ситуации, потому и пустуют. Один из участников встречи подчеркнул, что в штате компании, занимающейся девелопментом, обязательно должны быть профессиональные маркетологи.

– Потому что ошибки, которые допускает девелопер, стоят десятки, а порой и сотни миллионов рублей, – уверен он. – В любую минуту нужно быть готовым к изменению проекта с учетом складывающейся экономической ситуации. Этого не нужно бояться.

Татьяна Галущенко обратила внимание на то, что кризис внес изменения в территориальное распределение офисных объектов по районам города. Так, если раньше очевидным лидером по количеству деловых площадей являлся Кировский район, на который приходилась половина этого рынка, то за три года его потеснил Октябрьский район. В настоящее время 33% офисов имеют прописку в Кировском районе, 42% – в Октябрьском, 11% – в Куйбышевском, 4% – в Свердловском, 9% – в Ленинском.

Новый формат пришел с запада

В отличие от рынка офисной недвижимости, который эксперты признали перенасыщенным, в Иркутске по-прежнему ощущается нехватка качественных торговых площадей. В 2009–2010 годах в Иркутске были запущены в эксплуатацию два торгово-развлекательных центра, представляющих собой совершенно новый для города формат, пришедший с запада. Это ТРЦ «Джем Молл» общей площадью около 30 тыс. кв. м и ТРЦ «Карамель» – 23 тыс. кв. м. Несмотря на кризис, оба они, по экспертной оценке консультанта в области девелоперских проектов Дмитрия Левина, имеют высокие показатели по заполняемости. Первый эксплуатируется на 90%, второй – на 80%. 

– Думаю, к июлю следующего года оба ТРЦ будут заполнены на 100%, – уверен Дмитрий Левин.

Емкость рынка торговой недвижимости в Иркутске, с учетом двух новых объектов, он оценивает в 250 тыс. кв. м. На основе данных обеспеченности этими площадями на тысячу жителей эксперт делает вывод, что городу не помешало бы этот объем удвоить. Но пока из строящихся объектов, которые будут использоваться для торговли, специалисты рынка называют только ТРЦ «Континенталь», который возводится в районе нового ангарского моста. После запуска в эксплуатацию он сможет снизить дефицит торговых площадей только на 50 тыс. кв. м.

Анализируя цены на коммерческие помещения, эксперты говорят, что на рынке заметно оживление. За период кризиса деловая недвижимость потеряла в цене, по разным оценкам, 25–35%. В этом году отмечен небольшой рост цен. Покупка офиса на вторичном рынке сейчас обойдется в среднем в 48 тыс. рублей за кв. м, в новостройке – 41 тыс. рублей.

При этом риэлторы отмечают, что более оживленным, чем в прошлом году, сейчас выглядит сектор аренды коммерческих площадей (там рост составил 4%).

– Казалось бы, маленький показатель, но для рынка аренды это существенно, – отметила Татьяна Галущенко.

По оценке экспертов, ежегодно цена аренды коммерческих площадей будет увеличиваться примерно на 5%. А наиболее востребованными как на рынке аренды, так и продажи, станут небольшие коммерческие помещения.