Обманутым дольщикам путь в реестр
Обманутые дольщики – люди, которые заключили с застройщиками договоры долевого участия, а те, в свою очередь, так и не передали им ключи от квартир. Только в Иркутске обманутыми дольщиками являются 3293 человека. Такое заявление в ходе круглого стола в рамках деловой программы IX Ярмарки недвижимости сделал руководитель Службы государственного жилищного контроля и строительного надзора Иркутской области Денис Воронов.
Эксперты говорят, что подобная ситуация стала возможной потому, что ФЗ «Об участии в долевом строительстве» защищает граждан только на входе в строительный проект, а на выходе – нет. Сюда же они добавляют бездействие правоохранительных органов, которые не спешат возбуждать дела против строительных организаций по фактам мошенничества, самоуправства и преднамеренного банкротства.
На плечах дольщиков
Строительная отрасль Иркутской области, как и страны в целом, во многом регулируется сейчас Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве» (214-ФЗ). По крайней мере, по итогам прошлого года в Приангарье 60% квартир в сданных домах были возведены именно по договорам «долевки». Данный закон вышел в свет в 2005 году и стал итогом кризиса 1998 года, в результате которого в стране выявилось большое количество людей, вложивших деньги в строительство квартир и так их и не увидевших. С вступлением в силу 214-ФЗ права дольщиков начали регистрироваться государством, а земельные участки под возводимыми домами переходить в залог участников долевого строительства.
– Идеальных законов не бывает, и 214-ФЗ не стал исключением, – уверен руководитель Службы государственного жилищного контроля и строительного надзора Иркутской области Денис Воронов. – В нем не был прописан механизм реализации заложенных участков. Разработчики этого закона поставили задачу защитить права дольщиков на входе в процесс строительства дома, не предусмотрев механизмы защиты на выходе.
По словам Дениса Воронова, ситуация, сложившаяся по итогам кризиса 2008 года, схожа с той, что была в конце 90-х годов прошлого века. Он отметил, что сейчас в Иркутске насчитывается 3293 дольщика, чьи права нарушены. Речь идет о срыве сроков строительства домов, которые возводятся на деньги дольщиков. Объектов, которые сдаются в срок или досрочно, в Иркутске единицы.
– Надо признать, что нынешний механизм, когда дома строятся за счет средств граждан, которые, в свою очередь, взяли их в виде кредитов у банков, ущербен, – говорит Денис Воронов. – Граждане не должны кредитовать стройку, это задача финансовых институтов. Получается, что сегодня дольщики несут на себе основные риски стройки. При этом многие банки закладывают в свои договоры условия о том, что процент по ипотеке является повышенным до момента ввода объекта в эксплуатацию. Это же перекладывание ответственности за стройку на дольщиков! Если к этому присовокупить практику работы иркутских судов, которые заняли четкую позицию и дружно снижают суммы претензий, предъявляемых дольщиками к недобросовестным застройщикам, то становится очевидным, что права дольщика сегодня совершенно незащищены. Мы считаем такую позицию судов недопустимой, и уже обращаемся по этому поводу в Высший арбитражный суд.
Еще одно несовершенство 214-ФЗ связано с тем, что Стройнадзор может контролировать финансовую деятельность только застройщиков, и не вправе – подрядчиков. Этот пробел стал причиной скандала, который разгорелся на одной из крупных строительных площадок города. Квартиры в жилом комплексе продавались через подрядную организацию, и теперь между подрядчиком и застройщиком идет спор, кто будет нести обязательства по достройке объекта. Пока фирмы выясняют отношения, стройка остановилась, а граждане пополнили список обманутых дольщиков (в жилом комплексе продано 436 квартир).
При всех минусах действующего законодательства в Иркутске продолжает активно развиваться практика строительства домов без всяких на то разрешений. По словам Дениса Воронова, в городе несколько таких застройщиков. Один из них – физическое лицо – возвел пять незаконных домов, в которых уже продано более 300 квартир. Три объекта уже заселены, а их жители используются застройщиком в качестве живого щита перед органами власти с тем, чтобы добиться легализации строек и ввести дома в эксплуатацию.
– Когда граждане приобретают жилье в незаконных стройках по явно заниженным ценам, они действуют на свой страх и риск, – подчеркивает руководитель Стройнадзора. – Такие дома должны сноситься уже потому, что они несут опасность жизни и здоровью жильцов, так как построены с нарушениями.
Вход защищен, выход – нет
Уже очевидно, что для разрешения ситуации, сложившейся на стройрынке Иркутской области по итогам последнего кризиса, нужны новые механизмы.
– Сегодня имеется очень много примеров, когда люди вложили деньги в строительство домов, но не получили квартир, – говорит министр имущественных отношений Иркутской области Михаил Карасев. – Созданы механизмы, чтобы защитить дольщиков на входе в проект, а вот результат никак не гарантирован. Ситуация, когда к властям приходят люди, заключившие договоры на покупку квартиры в возводимом доме, и просят помощи, так как не могут найти управы на своих уважаемых застройщиков, становится распространенной. Мы прекрасно понимаем, что эту проблему нельзя игнорировать, но механизмов решения проблемы на сегодня у нас нет. Пока мы действительно не можем воздействовать на застройщика, кроме как воззвать к его совести. Опять же, если застройщик не нацелен на то, чтобы продолжать свою деятельность на строительном рынке, то эти воззвания бессмысленны.
В министерстве, которым руководит Михаил Карасев, проанализировали практику других субъектов РФ на предмет разрешения подобных ситуаций. Выяснилось, что в 20 регионах ведется учет граждан, обратившихся с жалобами на застройщиков, и только в десяти приняты законы о ведении реестра обманутых дольщиков. При этом в Саратовской области действует правовой механизм по предоставлению финансовой поддержки таким гражданам из регионального бюджета в размере, необходимом для приобретения жилого помещения по среднерыночной цене. В Нижегородской области используется механизм предоставления финпомощи на завершение строительства. Несколько по иному пути пошел Санкт-Петербург. В северной столице предпринимаются меры по прекращению прав недобросовестного застройщика на земельный участок, который далее предоставляется другому лицу на конкурсной основе с обременением в виде достройки данного объекта. Опыт Красноярского края основан на компенсации процентной ставки по кредиту, взятому гражданами на завершение строительства дома. При этом дольщики оформляют через суд право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, создают ТСЖ, и уже эта организация занимается вопросами строительства объекта.
По итогам изучения опыта других регионов сложилось мнение, что на первом этапе в Иркутской области должно быть разработано как минимум три законопроекта: о реестре граждан, внесших средства в строительство многоквартирных домов и пострадавших от действия и бездействия застройщиков, о недобросовестных застройщиках и о мерах поддержки пострадавших граждан.
– Опять же возникает вопрос, а не приведет ли механизм поддержки к злоупотреблениям со стороны застройщиков? Ведь не исключено, что стройкомпании начнут заведомо выстраивать схемы таким образом, чтобы оставаться в плюсе и снять с себя ответственность по завершению стройки, – выразил свои опасения Михаил Карасев.
– Мы считаем себя добросовестным застройщиком и не понимаем, почему проблемы непрофессиональных фирм должны компенсироваться бюджетными деньгами, – выступила заместитель генерального директора компании «Новый город» Галина Кузняная. – Если мы предположим, что на достройку объектов каждому из 3293 обманутых дольщиков в среднем потребуется 1 миллион рублей, то в сумме это более 3 миллиардов рублей. Они есть в бюджете?
Галина Кузняная отметила, что компания готова взяться за достройку объекта взамен на выделение ей земельного участка. При этом она привела такой пример:
– Однажды мы предприняли попытку завершить возведение одного объекта, строительство которого остановилось. Но когда пригласили независимых экспертов на эту проблемную стройку, оказалось, что качество выполненных работ оставляет желать лучшего. Дом строился из таких марок бетона, что пришлось ставить вопрос: а не проще ли его снести?
Проблема середины
В ходе обсуждения прозвучало мнение еще по одному поводу:
– Я обозначил бы это, как проблему середины – когда застройщик вошел в стадию банкротства. Здесь встает вопрос, как при распродаже активов компании хотя бы частично компенсировать затраты граждан, – отмечает юрист Юрий Рузавин.
Он также посоветовал властям как можно больше информации распространять о недобросовестных застройщиках, чтобы предупредить потенциального покупателя – стройка ведется с нарушением законодательства.
– На мой взгляд, гражданину достаточно на входе дать подробную информацию, при этом она должна быть централизованная, – выразил свое мнение Юрий Рузавин.
– Орган, информирующий граждан, существует, это Стройнадзор, – отреагировал Денис Воронов. – На нашем сайте информации столько, что застройщики активно подают на нас жалобы, поскольку мы публикуем все достоверные сведения, а это мало кому нравится. Другое дело, что сами граждане не хотят прислушиваться к мнению специалистов при выборе компании, которая будет строить их квартиру. Граждане обращаются к нам за консультацией, и мы им прямо говорим, что у этой фирмы покупать квартиру нельзя, а через какое-то время встречаем этих же граждан на митингах уже в качестве обманутых дольщиков именно этой компании.
Денис Воронов согласился, что проблема середины существует. Он рассказал, как одна строительная компания, возводящая несколько объектов в Иркутске и Шелехове, уже два года не может сдать один из них. В итоге отчаявшийся дольщик расторг с ней договор, вышел в суд и получил решение на взыскание средств. После того, как компания проигнорировала исполнительный лист, дольщик подал заявление в арбитражный суд на банкротство этой организации. По словам Дениса Воронова, только тогда компания образумилась, рассчиталась со своим бывшим дольщиком и сама вышла в суд с заявлением на банкротство.
– В уголовном праве предусмотрены меры воздействия на недобросовестных застройщиков, – говорит глава Стройнадзора. – Но я не знаю ни одного решения по дисквалификации, в том числе арбитражных управляющих, ни одного решения по преднамеренному банкротству, хотя эта уголовная статья активно применяется в других регионах, нет решений и по мошенничеству. И мы, и дольщики многократно пишем в правоохранительные органы заявления, но наши действия безрезультатны. Я даже не видел ни одного решения, вынесенного нашими правоохранителями, по такой казалось бы распространенной статье, как самоуправство. Получается, сегодня любой гражданин может начать строительство даже в сквере Кирова, проигнорировав предписание Стройнадзора прекратить работы. Это и есть самоуправство. Так что нормативная база существует, но в нашем регионе она не применяется.
Помимо того, чтобы заставить правоохранительные органы обратить внимание на проблемы строительного рынка, перед властями стоит задача разработать механизмы изъятия земельных участков у недобросовестных застройщиков. Ситуация в этом вопросе тоже дошла до абсурда – в городе много участков, зарезервированных за фирмами, которые на них ничего не строят, в то время как другие компании активно заявляют, что им не хватает земли для увеличения объемов строительства. По официальным данным, 74 гектара земли, выделенных под застройку в Иркутске, остаются пустующими.
