Финансовый альянс

Кредитование строительного бизнеса сопряжено c высокими рисками, поэтому немногие банки готовы давать займы на возведение домов.

А ведь, как показал кризис 2008-го года, без сторонней финансовой поддержки развитие жилищного строительства просто невозможно. Насколько интересен строительный бизнес банкам и какие кредитные продукты выбирают сами застройщики, обсудили участники круглого стола «Кредитование строительного бизнеса», который прошел в газете «Областная» 16 мая.

«Длинные» кредиты

Региональные власти через два-три года намерены достигнуть введения в эксплуатацию свыше 1 млн кв. м в год. На 2012 год планируется сдать порядка 870 тыс. «квадратов». Однако без создания благоприятных условий для бизнеса радужные перспективы довольно призрачны. Сотрудничество банков и застройщиков с учетом интересов потребителей стало главной темой круглого стола «Кредитование строительного бизнеса». Как показывает практика, темпы возведения жилья напрямую связаны с объемами кредитования бизнеса и покупателей.

– Вопросы жилищного кредитования являются одним из приоритетов Сбербанка, – отметил директор управления продаж и обслуживания для корпоративных клиентов Байкальского банка Сбербанка России Виктор Григоров. – Нам также очень интересно кредитование коммерческой недвижимости, что немаловажно, потому что инфраструктурные проекты играют значимую роль для Приангарья. Мы плотно работаем со строительным бизнесом и стараемся создавать продукты под те проекты, которые заявляют застройщики. И сегодня Сбербанк является лидером кредитования жилищного строительства – мы охватываем порядка 70% рынка.

В отличие от других кредитно-финансовых организаций, в Сбербанке есть специализированное подразделение, которое занимается исключительно строительными проектами. Как рассказал начальник отдела финансирования недвижимости Андрей Куликов, кредитный портфель Байкальского банка по Иркутской области составляет 5 млрд рублей. В 2011 году на строительные проекты было выдано 3,6 млрд рублей, из них около 40% приходится на жилищное строительство, а порядка 30% – на возведение коммерческой недвижимости. Интерес банка к строительному бизнесу Андрей Куликов объясняет несколькими факторами. Среди них долгосрочное размещение активов и высокая доходность по продуктам.

– В регионе средний срок кредита на жилищное строительство составляет около трех лет, – продолжил специалист Сбербанка. – Мы различаем две фазы: инвестиционную, когда дом возводится, и эксплуатационную, когда идет окончательная продажа объектов. В итоге Сбербанк готов предоставлять кредит до пяти лет. На строительство коммерческой недвижимости сроки увеличиваются в два раза до 10 лет.

Целевое финансирование

Как рассказала заместитель генерального директора ФСК «Новый город» Галина Кузняная, в период кризиса 2008 года только благодаря кредитованию Сбербанка компании удалось продолжить строительство. Застройщики особо отмечают такой продукт, как проектное финансирование, то есть целевое направление заемных средств на реализацию инвестиционного проекта.

– Процентные ставки по таким кредитам достаточно немного выше рынка, но в целом условия нас устраивают, – добавила Галина Кузняная. – Работа с банком в этом направлении продолжается. И сегодня практически все наши объекты строительства попадают под проектное финансирование Сбербанка. Вообще хотелось бы отметить, что любой кредит, получаемый в Байкальском банке, нацелен на завершение строительства. И выгоду при кредитовании получают все участники процесса, в том числе и покупатели, которые берут ипотеку на особых условиях, если застройщик является партнером банка.

Заместитель финансового директора группы компаний «ВостСибСтрой» Сергей Коломиец в свою очередь заявил, что организация только в прошлом году попробовала проектное финансирование. По его мнению, банковский продукт стимулирует активность строительства, поскольку долги гасятся с денежных потоков при реализации проекта. Однако остаются некоторые нюансы, мешающие застройщикам. Например, длительные сроки рассмотрения заявки. Андрей Куликов заявил, что проектное финансирование обременено большими рисками, поэтому банк очень тщательно изучает проекты строительной компании. Но, как заметил Виктор Григоров, через несколько лет ситуация может в корне измениться:

– По итогам кризиса мировые финансовые регуляторы приняли базисное соглашение, в рамках которого Сбербанк с 1 января 2014 года переходит на новые условия кредитования. Конечно, сроки сразу не изменятся, но как только все процессы будут отрегулированы, время рассмотрения заявок по кредитам заметно сократится, а процентные ставки снизятся.

Сергей Коломиец также поинтересовался у банка, смогут ли застройщики рассчитывать на снижение доли оборотных средств при кредитовании. Сейчас 70% стоимости проекта обеспечивает Сбербанк, 30% – заемщик (из них 15% – собственные средства застройщика и столько же – средства дольщиков). Андрей Куликов сообщил, что включение в условия кредитования наличия собственных средств было вынужденной мерой, и в ближайшее время это соотношение пересматриваться не будет. Таким образом, Сбербанк стимулирует завершение строительства и снижает риски.

Подушка безопасности

Кстати, на рисках при кредитовании строительного бизнеса специалисты Байкальского банка остановились отдельно. Андрей Куликов назвал несколько специфических рисков. В первую очередь недофинансирование объекта по разным причинам. Зачастую это происходит из-за недостаточности источников вложения в проект или же в результате низких темпов строительства при неправильной оценке ситуации на рынке. Помимо этого, длительный срок кредитования бизнеса приводит к повышенным маркетинговым рискам. Так, со временем происходят изменения на рынке недвижимости, строительных материалов, меняется законодательство. В качестве подушки безопасности Сбербанк закладывает небольшой резерв в бюджете проекта.

– Стоит выделить особенность залоговых сделок, поскольку суммы очень большие, – говорит Андрей Куликов. – Мы берем в залог имущественные права на возводимый объект. По сути, это виртуальный залог, так как объект еще не построен. По этой причине многие банки не работают без дополнительного залога. В Сбербанке есть специалисты, которые могут профессионально оценить стоимость проекта и осуществить контроль за строительством.

Галина Кузняная на круглом столе выказала опасение, что, несмотря на улучшение условий кредитования, строительство в Иркутске в скором времени замедлит темпы. По информации компании «Новый город», объемы продаж в 2011 году возросли на 20%, но суммы «ипотечных» покупок упали на 9%. И такая тенденция сохраняется в 2012 году. В первом квартале число покупателей квартир по ипотеке упало почти в два раза.

– Это говорит не о том, что кредиты стали дороже, а о том, что в Иркутске нет площадок для застройки, – утверждает Галина Кузняная. – Итогом ситуации может стать увеличение разрыва между спросом и предложением, а значит, грядет подорожание квартир.

Проблему может решить новый продукт Сбербанка, который был запущен в 2011 году – «развитие застроенных территорий». Это направление особо интересно городу Иркутску, который испытывает дефицит земли. По словам Андрея Куликова, администрация города Иркутска приступает к реализации подобного проекта в июне этого года. Нововведение Сбербанка заключается в финансировании комплексной застройки, которая подразумевает кредитование не только жилищной недвижимости, но и социальных объектов. Сроки кредитов в этом случае увеличиваются до семи лет.

– Вообще бизнес рад бы работать на кредитных ресурсах, потому что это решает многие проблемы, – продолжила Галина Кузняная. – Покупателям такая схема выгодна покупкой готовых квартир, для застройщика – продажей объекта по более высоким ценам. Но есть масса других проблем, с которыми сталкивается бизнес. Например, строители Иркутска сегодня несут на себе сети города – их реконструкцию и строительство. Все это создает риски и для застройщика, и для банка, и для покупателей. 

Участвующий в круглом столе заместитель министра строительства и дорожного хозяйства Иркутской области Игорь Щеголев предложил еще раз собраться в более расширенном составе, чтобы продолжить дискуссию по остальным проблемам жилищного строительства.

– Перекладывать на банк и застройщиков вопросы по инженерной инфраструктуре, обманутым дольщикам и земле – это не выход, – подчеркнул Игорь Щеголев. – Мы готовы вернуться к этому разговору на уровне правительства области. Что касается сегодняшней темы, на мой взгляд, нужно оставить только кредитование строительного бизнеса, закрыв такое направление, как долевое строительство. Но для запуска этого процесса помимо изменения законодательства необходимо, чтобы банки и застройщики стали полноценными партнерами.

На правах рекламы