Альтернатива «долевки»

В Приангарье началась реализация пилотного проекта по строительству многоквартирного жилого дома на средства, полученные путем размещения облигаций особого вида – жилищных сертификатов. Как отметила министр строительства, дорожного хозяйства области Светлана Свиркина, новый механизм должен стать менее рискованной альтернативой долевого участия в возведении дома.

О новом механизме приобретения и строительства жилья Светлана Свиркина рассказала на круглом столе в рамках выставки «Ярмарка недвижимости». По ее словам, нововведение очень кстати с учетом вступления в силу отредактированного закона о долевом строительстве, который ужесточает требования к застройщикам. А именно, в зависимости от площади возводимого жилья увеличиваются требования к уставному капиталу застройщика, вводится механизм банковского проектного финансирования строительства с открытием специальных счетов «эскроу», создается реестр застройщиков, привлекающих средства граждан для строительства жилья, вводится понятие «целевого использования» долей покупателей и создается специальный компенсационный фонд. Предполагается, что этот фонд обеспечит завершение строительства жилья в случае несостоятельности застройщика.

Пороки прежней модели финансирования жилищного строительства, в которой использовался механизм долевого участия, по мнению Светланы Свиркиной, очевидны:

– Для строителей существует риск непродажи квартир в результате сокращения платежеспособного спроса населения и снижения его покупательской способности из-за опасения оказаться в рядах обманутых дольщиков, – перечислила недостатки Светлана Свиркина. – Есть ряд финансовых рисков – вероятность недофинансирования строительства, его удорожания за счет подготовки инженерной инфраструктуры и проведения государственной экологической экспертизы. Для населения механизм долевого участия также несет риски, среди которых незавершенное строительство, финансовая нагрузка по выплате ипотечного кредита.

Механизм строительства многоквартирных домов на средства, полученные путем размещения жилищных облигаций, по мнению Светланы Свиркиной, должен стать интересным как для застройщиков, так и для покупателей. Ранее министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ одобрило инициативу Приангарья по привлечению инвестиций населения в строительство жилья эконом-класса с помощью выпуска облигаций и определило Иркутскую область пилотным регионом по реализации данного проекта.

– Жилищный сертификат – это ценная бумага, – пояснила Светлана Свиркина. – Ее номинальная стоимость выражена в единицах общей площади жилья и в его денежном эквиваленте. Облигация предоставляет право на приобретение в собственность квартиры в многоквартирном жилом доме, построенном за счет средств, полученных от размещения жилищных сертификатов.

Координацию и контроль за реализацией пилотного проекта будет обеспечивать правительство региона, государственную регистрацию выпуска жилищных сертификатов произведет Банк России. АО «Иркутское региональное жилищное агентство», 100% акций которого находится в государственной собственности Иркутской области, выступит застройщиком в этом проекте, а также займется размещением, обращением и погашением жилищных сертификатов. Гарантом в обеспечении обязательств застройщика перед приобретателями жилищных сертификатов станет «Корпорация развития Иркутской области» (КРИО), которая тоже находится в государственной собственности региона.

Под реализацию пилотного проекта отведена площадка на улице Багратиона в микрорайоне Юбилейный Иркутска (9,4 тыс. кв. м). Здесь планируется построить 16-этажный жилой дом (5,2 тыс. кв. м жилья) со 144 квартирами, из которых 132 – однокомнатные и 12 двухкомнатных. ИРЖА получило разрешение на строительство жилого дома. Есть проект решения о размещении жилищных сертификатов на сумму 199,8 млн рублей с целью финансирования строительно-монтажных работ. Возведение дома начнется в первом квартале 2017 года, срок сдачи – второй квартал 2018 года. Номинал жилищного сертификата в площади жилья определен 0,1 кв. м, в денежном выражении – 4,2 тыс. рублей.

– При приобретении не менее 30% площади квартиры с помощью жилищных сертификатов гражданин имеет право заключить с ИРЖА предварительный договор купли-продажи квартиры, в котором предусмотрен порядок дальнейших расчетов за квартиру, – пояснила Светлана Свиркина. – После завершения строительства владельцы жилищных сертификатов могут заключить договор купли-продажи квартиры, либо получить денежный эквивалент стоимости облигаций с учетом индексации номинальной стоимости облигаций на дату их погашения.

Проще говоря, покупатель облигаций, накопив необходимый пакет, может обменять его на квартиру соответствующей площади. Если же он передумает покупать квартиру, то может продать свои ценные бумаги в любой момент, причем немного подзаработав за счет небольших процентов. По сравнению с механизмом долевого строительства это довольно удобно, менее рискованно, и не нужно влезать в ипотеку. Между тем министр сообщила, что сейчас прорабатывается вопрос выделения покупателям квартир в пилотном доме субсидии из областного бюджета в размере 20% от стоимости жилья.

– Разрешение на строительство получено, госэкспертиза пройдена, началась работа по выпуску облигаций, – добавила Светлана Свиркина. – Таким образом, у граждан появляется возможность постепенного приобретения квадратных метров жилья без процентов, а для застройщика новый механизм обеспечивает гарантированный сбыт жилья до начала строительства и получение финансирования на весь объем строительства. Для правительства Иркутской области жилищные облигации – это выполнение планов по строительству доступного жилья, отсутствие обманутых дольщиков и увеличение налоговых доходов регионального бюджета на 35 млн рублей.

Министр подчеркнула, что если реализация пилотного проекта пройдет удачно, он заработает в полномасштабном объеме накопления квадратных метров как в Приангарье, так и в других регионах страны. Подобный механизм министерство сейчас прорабатывает и в отношении инженерной инфраструктуры.

На круглом столе прозвучало опасение, не вызовет ли нововведение ипотечный кризис с ценными бумагами как в США в свое время. Генеральный директор Иркутского ипотечного агентства Татьяна Кубасова заверила, что в Иркутской области реализуется совершенно иной проект. По ее словам, в Америке на рынок были выпущены ипотечные ценные бумаги на кредиты банков, поэтому и произошел эффект «мыльного пузыря». В Приангарье другая схема – продаются облигации на конкретный объект, к тому же есть поручитель в лице КРИО на каждый сертификат.

– Инновационный инструмент привлечения средств граждан в строительство домов повысит доступность жилья для населения Иркутской области, – заявила Светлана Свиркина. – Более того, жилищные облигации могут использоваться и для приобретения жилья, и для сбережения и накопления денежных средств. На наш взгляд, альтернатива «долевки» будет стимулировать жилищное строительство в области, что очень важно в условиях непростой экономической ситуации в стране.