Строители теряют прибыли и заворачивают проекты
В Иркутской области определен перечень земельных участков в границах Иркутской агломерации, на которых можно построить порядка 6 млн кв. м жилья. Планы на этот год не уступают прошлогодним – предполагается сдать около 900 тыс. «квадратов». Вот только строители мрачно смотрят в будущее, заверяя, что объемы рынка начнут стремительно падать уже в 2017-м.
Как рассказал первый заместитель министра строительства, дорожного хозяйства Иркутской области Виктор Бровко, в этом году в Приангарье планируется ввести в эксплуатацию порядка 900 тыс. кв. м жилья. Почти на уровне 2016 года, когда было сдано 881,5 тыс. кв. м. По его словам, за каждым муниципальным образованием определены конкретные объемы ввода жилья.
– Такие регионы, как Красноярск, Новосибирск, Омск, Пермь уже давно перешагнули за миллион квадратных метров в год, мы же ставим целью достигнуть подобных объемов к 2030 году, – отметил Виктор Бровко. – Региону требуется наращивать ввод жилья. А для этого необходима господдержка в виде предоставления на льготных условиях земельных участков, обеспечения их инженерной инфраструктурой, а также путем формирования негосударственного заказа на жилье.
Заместитель министра строительства, дорожного хозяйства Иркутской области Иван Хомутинников добавил, что основной прирост нового жилья дают Иркутск и Иркутский район. В прошлом году на этих территориях было построено порядка 600 тыс. кв. м. Остальные «квадраты» приходятся на другие муниципальные образования, лидером среди которых является Братск.
– Если раньше там строилось 30 тыс. кв. м жилья, то в этом году предполагается ввести в эксплуатацию 100 тыс., потому что Братску выделено 5 млрд рублей на реализацию программы переселения из ветхого и аварийного жилья, – пояснил Иван Хомутинников.
Он также заявил, что сформирован список приоритетных земельных участков, расположенных в границах Иркутской агломерации, то есть Иркутск – Ангарск – Шелехов. На них можно будет построить порядка 6 млн кв. м жилья. Только в Мамонском поселении отведено площадок на 120 тыс. жителей, это, по грубым подсчетам, может дать более 3,5 млн кв. м жилья. Единственный нюанс – нет сетей.
– В этом году наша главная задача – подготовить предложения, которые бы позволили привлечь бюджетные и внебюджетные средства на развитие инженерной инфраструктуры на этих участках, – говорит Иван Хомутинников. – Есть программа «Жилье для российской семьи», предполагающая компенсацию в размере 4 тыс. рублей на кв. м на инженерную инфраструктуру. Но на практике она не работает в этой части. К сожалению, федеральные средства перечисляются только на программы переселения из ветхого и постройку социального жилья. Другие программы поддержки строительства не действуют. Система льготных кредитов для строителей сейчас тоже не предусмотрена.
Замминистра сообщил, что проводится работа по обследованию домов на сейсмобезопасность, в первую очередь 335-й серии, которая не рассчитана на сильные землетрясения. В ближайшее время будет готов отчет, после чего минстрой начнет детально прорабатывать варианты решения проблемы – какие дома сносить, какие реконструировать.
Застройщики скептически относятся к заявленным планам по жилищному строительству на этот год. Причин тому несколько. Первая – низкий покупательский спрос. Хотя, казалось бы, весь 2016 год наблюдался устойчивый рост объемов ипотечных кредитов. По данным начальника сводно-экономического отдела Отделения по Иркутской области Сибирского ГУ Банка России Марины Авдеевой, по сравнению с 2015 годом он составил 16,2%. Всего за прошлый год было выдано более 15 тыс. ипотечных займов. Но объемы пока остаются ниже уровня 2014 года, когда общая сумма кредитов, предоставленных населению, превысила 33 млрд рублей, а их количество составило 21,5 тыс.
– Данные ежеквартальных опросов банков и филиалов свидетельствуют о смягчении условий ипотечного кредитования населения Иркутской области за счет снижения не только уровня процентных ставок, но и требований к финансовому положению заемщиков и к обеспечению по кредиту, – продолжила Марина Авдеева. – В 2017 году кредитные организации прогнозируют увеличение спроса на новые ипотечные кредиты и предполагают продолжить смягчение условий выдачи.
Строителей данный факт не особо радует. По их заявлениям, рост ипотечных кредитов скрадывается снижением продаж квартир за наличные. Начальник центрального отдела службы государственного строительного надзора Иркутской области Марина Эле подтвердила тенденцию сокращения объемов строительства, приведя данные по выданным заключениям на возведение многоэтажных домов. Если в 2015 году их было 81, то в 2016-м – 65. По ее словам, в Иркутске продолжается точечная застройка, которая не дает больших площадей.
– Не берусь комментировать прогнозы министерства, его формирование планов, но показатели Союза строителей, которые формируются из заявок компаний, несколько отличаются, – подчеркнул заместитель генерального директора ОАО ФСК «Новый город» Дмитрий Ружников. – Продажи по нашей компании упали примерно на 20%. Хотя ипотека выросла, на еще больший процент снизилось число людей с деньгами. Рынок находится в стагнации.
Застройщики добавили, что ситуацию усугубляют изменения закона о долевом строительстве, которые просто задушат бизнес. В итоге сегодня предприниматели пересматривают планы, корректируют их, сокращая объем работ, завершают старые проекты и не рискуют взяться за новые. Возможным выходом из сложившейся ситуации строители видят отмену введенных ужесточений законодательства, изменение условий выдачи банковских кредитов, а также поддержку властей в части обеспечения земельных участков всей необходимой инфраструктурой.
Комментарии
Член совета директоров ОАО ФСК «Новый город» Галина Кузняная:
– Строители – это бизнес. Если невыгодно, никто не будет строить ради плана. Министерство может ставить планы по расселению из ветхого и аварийного жилья, разрабатывать программы по жилью для детей-сирот и молодых семей. Но сегодня цены по этим программам бизнесу неинтересны.
Вместе с тем, власти должны понимать, что для развития отрасли необходимы, прежде всего, вложения в инфраструктуру. За последние 10 лет в Иркутске ни одному застройщику ни разу не предложили участка с подведенной сетью. Кроме того, есть проблемы с ресурсоснабжающими организациями в части подключения к сетям. По сути, мы все дружно оплачиваем их инвестпрограммы по развитию инфраструктуры. И в итоге это сказывается на стоимости жилья.
Препятствует развитию рынка отсутствие возможности взять банковский кредит. Застройщик может получить заемные деньги только под проектное финансирование, для чего необходима полная проектная документация, наличие разрешения на строительство и не менее 30% средств, вложенных застройщиком в эту площадку. Но деньги еще нужно заработать. Все это тормозит развитие отрасли.
Генеральный директор АО «Восток Центр Иркутск» Михаил Сигал:
– Рынок коммерческого жилищного строительства может развиваться при благоприятных экономических условиях. Ужесточение законодательства, возможно, и было нужно, но оно принято в момент упадка рынка. Более того, происходит задвоение обеспечительных мер. У нас сегодня действует механизм страхования, который составляет порядка 1,4% от стоимости квартиры, сейчас вводится параллельно компенсационный фонд – 1% от стоимости квартиры. Двойная нагрузка. Отмечу, что даже 1% от стоимости квартиры съедает 10% от прибыли. Поэтому рентабельность в строительном бизнесе сегодня очень низкая.
Генеральный директор ООО «Гранд Строй» Екатерина Прядко:
– Перспективы развития жилищного строительства безрадостные, потому что ресурсы транспортной и инженерной инфраструктуры в Иркутске исчерпаны. Все, что сдано в последние годы, – на старых сетях. Нет сейчас площадок, готовых к строительству. В результате компании уходят с рынка либо перепрофилируются. На последнем заседании Союза строителей семь фирм были исключены. Две из них за то, что не выполнили свои обязательства, а пять вышли самостоятельно.
Мы работаем, чтобы заработать. В настоящее время серьезно сокращается маржинальный доход. Хорошо, если он составит 10%. За последние два года стоимость квадратного метра увеличена на 1,6%, а реальная себестоимость возросла на 25–30% из-за удорожания строительных материалов – арматуры, цемента и других. К тому же мы не устанавливаем российское оборудование, которое проигрывает зарубежному. Те же лифты покупаем иностранные. Потребитель не готов к качеству отечественных производителей. Все это повышает себестоимость жилья. Но если такая ситуация сохранится, застройщики будут вынуждены экономить на качестве, чтобы заработать.
