Долевки больше не будет?
Принятый 218-й федеральный закон, призванный защитить дольщиков, стал ударом под дых для строительной сферы в целом. Такое определение нововведениям дают представители строительной отрасли региона. Они убеждены, что, желая защитить граждан, вступающих в долевое строительство, федеральные парламентарии ставят крест на долевке вообще, а заодно и на развитии строительных компаний.
Новые условия
Ряд прописанных в законе правовых и финансовых требований к компаниям, которые привлекают средства дольщиков, а также изменения 214-го федерального закона обсуждаются сегодня на самых разных площадках региона. За последний месяц такой разговор состоялся трижды – на заседании Общественного совета при минстрое Иркутской области, отчетно-выборном собрании Союза строителей региона и, наконец, на ярмарке недвижимости, состоявшейся на прошлой неделе.
Нужно признать, что строительство жилья с помощью средств дольщиков в развитых странах – явление очень редкое. Долевка характерна либо для очень бедных стран, либо, наоборот, для стран с переизбытком средств. Считается, что первыми принципы долевого строительства «обкатывались» еще в 80-х годах прошлого столетия в Аргентине, когда власти разрешили аргентинцам инвестировать в строительство собственного жилья. Другая крайность – Объединенные Арабские Эмираты, где долевое строительство рассматривается как механизм вложения свободных средств.
В нашей стране закон о долевом строительстве был принят только в 2004 году, а до этого долевка никак не регулировалась законодательством. Компании и покупатели договаривались, что купить квартиру на стадии котлована дешевле. Готовое жилье можно было использовать для себя или продать дороже, получив приличный доход на разнице цен. Но то, что дом достроится, дольщикам никто не гарантировал.
– После появления закона и до 2010 года застройщики подстраивались под нормы закона, а он, к слову, менялся каждый год, – рассказывает заместитель генерального директора ОАО «ФСК «Новый город» Дмитрий Ружников. – Тем не менее до 2010 года обманутые дольщики появлялись в основном из-за незнания рынка и непонимания экономики процесса застройщиком. А вот после 2010 года появились другие схемы. С граждан целенаправленно собирали деньги, при этом никто не собирался достраивать объект, люди отдавали деньги, ничего не получая в итоге, а недобросовестный застройщик выводил средства за границу.
С проблемой обманутых дольщиков пытались бороться на федеральном уровне. Появились изменения в 214-м законе, начали организовываться СРО. Застройщики вступали в союзы, сдавали взносы, которые должны были гарантировать, что если застройщик разоряется, его объект достраивает поручитель. Но и эта схема не прижилась.
В 2014 году появилось новое требование – страхование дольщиков. Возникли страховые компании, аккредитованные в банках, застройщики исправно платили туда страховые взносы. По некоторой информации, за три года застройщики заплатили страховым компаниям порядка 39 млрд рублей, но за этот же период было достроено жилья всего лишь на 50 млн рублей.
В 2016 году в закон внесены очередные изменения, которые кардинально меняют схему финансовой деятельности застройщика. На сегодня уже даны поручения профильным министерствам – разработать вопрос перехода от долевого строительства жилья к механизму проектного финансирования к 2018 году.
– Застройщик, компания, которая занимается проектным финансированием, дает работу профессиональному сообществу, профессиональным строителям, планируя свою деятельность, застройщик влияет на отрасль, – комментирует гендиректор ООО «Гранд Строй» Екатерина Прядко. – Мы понимаем, что наша область не должна остаться в стороне. Нужно уже сейчас планировать, как мы будем работать дальше. Кто станет строить, если завтра финансовых активов в отрасли не будет? Ведь средства дольщиков составляют 80% финансовых ресурсов строительных компаний. Если они будут изъяты, а банки – не готовы предоставлять кредиты на строительство, на рынке в какой-то период наступит коллапс.
Опасения строителей касаются и ужесточения требований при получении разрешения на долевое строительство. Один застройщик сможет получить только одно разрешение на строительство с привлечением дольщиков, при этом на расчетном счете компании должна находиться сумма в объеме не менее 10% от проектной стоимости объекта. По замыслу законодателя, это послужит гарантией того, что компания настроена завершить строительство объекта.
Пока застройщики пытаются подготовить «подушку безопасности» в виде полученных разрешений на строительство до 1 июля 2018 года. Это, по мнению Екатерины Прядко, позволит хотя бы два-три года поддерживать сегодняшние объемы ввода.
Как поясняет «аксакал» строительной отрасли региона, руководитель компании «Восток-Центр» Александр Сигал, если бы нормы нового закона действовали уже сейчас, его компании пришлось бы держать на расчетном счете порядка 30–50 млн. Фактически, это означает вывод средств из оборота, а ведь эти деньги должны работать. Застройщик несет массу затрат еще до начала стройки: покупает земельный участок, проектирует, оплачивает строительные материалы, экспертизы.
– Для нас 218-й закон – как удар под дых. Он защищает дольщиков, но делает невозможным существование этого способа строительства жилья в дальнейшем.
Президент Союза строителей Иркутской области Юрий Шкуропат уверен, что если к строителям не прислушаются, не только долевое строительство, всю строительную сферу региона ждет неминуемый крах:
– Еще какое-то время строительные компании как-то доработают, а потом начнут разоряться, поскольку не будет земли, не будет и разрешений на строительство. Ни одна компания не сможет выполнить условия, которые предусматриваются новым законом, – отмечает Юрий Шкуропат.
Что с дольщиками?
Нововведения предусматривают иной механизм защиты дольщиков. От услуг страховых компаний решено отказаться. Им на смену придет государственный фонд защиты прав дольщиков. Теперь застройщик должен будет 1,2% средств от договора долевого участия, которые вносятся на регистрацию, перечислить в данный фонд.
Этот запас денежных средств, по идее, должен будет обезопасить дольщиков от незавершения стройки. Те же дольщики, которых обманули до 1 июля 2018 года, не смогут рассчитывать на данные средства. Что касается старых объектов, то их судьба решается в правительстве РФ. По имеющейся в региональном минстрое информации, достройку всех этих объектов планируется завершить в течение трех лет.
Предполагается, что со вступлением в силу нового законодательства к самим же средствам дольщиков застройщик не сможет притронуться, пока квартиры не сдадутся. Деньги дольщиков будут храниться в банке на эскроу-счетах. Как этот механизм будет работать, у застройщиков пока ответа нет.
– На сегодняшний день ни один банк не готов работать по эскроу-счетам, – констатирует факт Дмитрий Ружников.
Жилье подорожает на 20%
Если 218-й закон оставляет хоть какие-то шансы на существование долевого строительства, недавнее заявление президента России Владимира Путина о постепенном переходе от долевого строительства к проектному финансированию через банки и вовсе наводит на мысли о скором отказе от долевки в нашей стране.
Генеральный директор компании «Восток Центр Иркутск» Михаил Сигал призывает перестать сокрушаться, а начать думать о том, как жить в новых условиях. Ведь закон есть закон, и его надо выполнять.
– Государство, задав новые правила игры, подталкивает нас к тому, что мы должны перейти к новой форме, которая широко распространена во всем мире, – отмечает Михаил Сигал. – На первом этапе неизбежно упадут объемы ввода жилья, и, разумеется, если мы будем брать деньги в банках, это отразится на стоимости квадратных метров.
По прогнозам тех же застройщиков, изменения в цене не должны превысить 15–20%. Сюда входит, в первую очередь, погашение процентов по кредиту, ведь полученные в банке средства застройщик сможет отдать только через два, а то и три года.
Иркутские строители также надеются на некоторое послабление. Чтобы резкого падения по вводу жилья не возникло, нужно сохранить возможность дальнейшей реализации проекта развития застроенных территорий, когда застройщик заходил на часть участка, строил жилье, переселял часть людей и продолжал строительство далее. Новым законодательством такая схема сейчас неприемлема. Застройщик может работать только в рамках одного участка.
– В целом у государства имеет смысл попросить дотации на один-два года на ставки по проектному финансированию. Это бы позволило простимулировать предложение. Если не дадут, будем выживать так, но объемы сильно упадут, – заключил Михаил Сигал.
Любая смена правил всегда в целом осложняет работу. К ней еще надо приспособиться, нужен период адаптации. Будем смотреть, анализировать, в том числе опираясь на мнение строительного сообщества, если потребуется, будем выходить на федеральный уровень с просьбой определенных корректировок.
Председатель правительства Иркутской области Руслан БОЛОТОВ
По данным Минстроя РФ на 25 октября, на территории России около 820 проблемных объектов. Количество обманутых дольщиков, включенных в реестр, – 36 тысяч. Но эксперты сходятся во мнении, что эти цифры смело можно увеличить в три, а то и в четыре раза, поскольку большая часть этих самых дольщиков не имеет на руках договоров долевого участия, а значит, все они остаются неучтенными.
В Иркутской области обманутых дольщиков, по официальным данным, чуть более 1 тыс. человек. Региону удалось за последние годы не допустить увеличения количества обманутых застройщиками граждан.
