От «долевки» к проектному финансированию
В этом году в России начинается переход на новую схему покупки строящегося жилья, механизмы долевого строительства будут постепенно вытесняться с рынка проектным финансированием. Изменения призваны обезопасить средства, которые вкладывают граждане в строительство своего жилья, а риски за недострой возьмет на себя банк. Как отразятся нововведения на будущих покупателях жилья?
Самое главное в новом механизме, говорит заместитель министра строительства, дорожного хозяйства Иркутской области Роман Энгельгардт, это минимизация рисков граждан, которые участвуют в строительстве многоквартирного дома, своими средствами или ипотечным кредитом.
Новый федеральный закон 218 ФЗ от 29.07.2017 («О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ») устанавливает ряд требований для застройщиков, планирующих напрямую привлекать средства граждан для финансирования строек.
Так, строительная компания должна иметь опыт не менее трех лет и уже построить не менее 10 тыс. кв. метров жилья. Также применяется правило – один застройщик сможет получить только одно разрешение на строительство с привлечением дольщиков. Кроме того, собственные средства компании на дату начала проекта должны составлять не менее 10% от стоимости проекта. Вдобавок к этому застройщик будет обязан выплачивать 1,2% от стоимости договора долевого участия в фонд защиты прав дольщиков, который станет для граждан страховкой от недостроя. Все эти правила касаются только тех объектов, привлечение дольщиков по которым начнется после 1 июля 2018 г.
При проектном финансировании строительства гражданин будет приносить деньги не напрямую застройщику, а класть на эскроу-счет (специальный счет, предусматривающий перевод средств исполнителю только после исполнения определенных обязательств), застройщик не сможет распоряжаться деньгами дольщиков – до завершения строительства и выполнения застройщиком всех своих обязательств деньги будут храниться в банке, и в случае невыполнения застройщиком обязательств гражданин сможет эти деньги вернуть.
Соответственно, финансировать застройщика будет банк. То есть риски по недострою, подчеркивает замминистра, берет на себя уже не гражданин, а профессиональный участник рынка, кредитная организация, которая будет осуществлять и технический, и финансовый контроль за стройкой. Банк будет видеть и куда тратятся деньги, и каков объем продаж на строящемся объекте.
При этом не будет резкого перехода к новому формату проектного финансирования строительства жилья, отмечают в ведомстве. Утвержденный Председателем Правительства Российской Федерации Медведевым Д.А. в 2017 году «План мероприятий по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск граждан» предусматривает постепенный, трехэтапный переход к проектному финансированию строительства жилых домов. Первый, подготовительный этап, продлится до 30 июня 2018 года. До этой даты должна быть создана необходимая нормативно-правовая база, которая подробно опишет возможности кредитования строительных организаций и процесс привлечения денег от граждан.
Кроме того, Роман Энгельгардт отметил, с 1 января 2018 года в России заработала единая информационная система в жилищном строительстве (наш.дом.рф), там граждане смогут получать аналитическую информацию, актуализированную информацию о строительных проектах и застройщиках.
