Инструкция на землю
Вопросы приобретения земли и объектов на ней, оформления прав на эту недвижимость всегда остаются актуальными. Несмотря на то что упрощенный порядок регистрации прав на участки и строения введен уже более десяти лет назад, еще не все жители Иркутской области, имеющие земли в садоводствах, воспользовались этой возможностью. О том, как проходит «дачная амнистия» в регионе, какие проблемы возникают у граждан при регистрации собственности на землю и дома, говорили участники круглого стола, который прошел в редакции газеты «Областная».
Упрощенный порядок
Как отметила замминистра имущественных отношений Иркутской области Евгения Нефедова, упрощенный порядок регистрации собственности заключается в том, что гражданин получает возможность на основании минимального пакета документов приобрести в собственность земельный участок в садоводстве, который был отведен до 2001 года.
Упрощенный порядок регистрации прав на земельные участки и объекты, для строительства которых не требуется получать разрешение (к примеру, летние дачные домики или хозяйственные постройки), является бессрочным. Однако в отношении индивидуальных жилых домов, то есть домов, которые построены на участках, выделенных для индивидуального жилищного строительства, или участках, расположенных в населенных пунктах и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, сроки «дачной амнистии» законом ограничены. Чтобы воспользоваться упрощенным порядком у граждан есть меньше двух лет: «дачная амнистия» для этих объектов недвижимости продлится до 1 марта 2020 года.
При кадастровом учете и регистрации прав на жилой дом владельцу объекта необходимо предоставить разрешение на строительство, правоустанавливающие документы на земельный участок (если право на него не было зарегистрировано ранее) и подготовленный кадастровым инженером технический план жилого дома. Не требуется предоставлять в орган регистрации прав разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Заявление и документы на регистрацию прав можно подать в любом офисе многофункционального центра «Мои документы», либо в электронном виде на сайте Росреестра.
Как рассказал помощник руководителя Управления Росреестра по Иркутской области Михаил Жиляев, за 2017 год в упрощенном порядке зарегистрировано чуть более 4 тыс. прав, в том числе более 2,1 тыс. на земельные участки, около 1,8 тыс. – на индивидуальные жилые дома. За пять месяцев 2018 года Росреестр в регионе выдал уже около 1,6 тыс. документов о регистрации права, из них около 550 на землю и более 1 тыс. – на жилые дома.
Оценить, какая часть владельцев участков еще не узаконила свои права, сложно, но, как говорят кадастровые инженеры, объем работ по межеванию не снижается. Всего с 2011 года в рамках «дачной амнистии» Управление Росреестра по Иркутской области зарегистрировало более 150 тыс. прав, из них более 75 тыс. прав зарегистрировано на индивидуальные жилые дома.
Инженерные работы
Подготовить необходимый пакет документов помогут кадастровые инженеры.
– Чтобы зарегистрировать дом в упрощенном порядке, нужно сделать технический план на жилой дом или жилое строение, если идет оформление земли, то нужен межевой план земельного участка, – рассказывает основатель «Бюро кадастровых инженеров» Юлия Сагдеева. – Эти документы готовят специалисты: геодезист на месте замеряет поворотные точки строения, границы земельного участка, кадастровый инженер обследует само здание внутри, проводит замеры по стандартам, подсчитывает площадь, делает технический план на дом и межевой план на земельный участок, где описаны характеристики строения.
Специалисты формируют необходимую документацию по зданию или участку, и далее гражданин сам, либо с помощью кадастровых инженеров подает документы в Росреестр на постановку на кадастровый учет и на регистрацию права собственности одновременно. При этом заявка должна подаваться собственником (или по нотариальной доверенности представителем), а технический план или межевой план должны быть подписаны электронно-цифровой подписью кадастрового инженера.
– Мы заключили договор с МФЦ «Мои документы», и два раза в неделю специалист МФЦ ведет прием в нашем офисе. Гражданин может одновременно получить подготовленные кадастровым инженером документы и подать их на регистрацию права в МФЦ у нас в офисе. Офис «Бюро кадастровых инженеров» находится в Иркутске по адресу: Пионерский переулок, 11, оф. 503 (тел. 504-804, сайт www.geodezia-bki.ru).
Если участок был предоставлен до введения Земельного кодекса РФ, и есть документ о предоставлении земельного участка, то он может быть поставлен на государственный кадастровый учет и без конкретно определенных границ, как ранее учтенный, но это опасно спорными ситуациями, предупреждает Юлия Сагдеева. Право на землю есть, но оно витает в воздухе, так как границы не определены в соответствии с действующим законодательством. Особенно рискованно покупать такой участок, ведь есть вероятность, что на участок заходят владения соседей, площадь меньше, чем по документам, либо вообще может быть занят и т.д.
Скидка на шесть соток
Немаловажным вопросом в земельных отношениях является и налоговые обязанности землевладельца. Как пояснил в ходе круглого стола начальник отдела налогообложения имущества УФНС России по Иркутской области Владимир Корчков, земельный налог исчисляется исходя из кадастровой стоимости участка и налоговых ставок в зависимости от вида использования земель.
В Иркутской области в 2017 году 461 тыс. плательщиков земельного налога, которым принадлежат 473 тыс. объектов налогообложения, уплатили в бюджет 471 млн рублей налога. Из них 8 тыс. граждан предоставлены вычеты и льготы на общую сумму около 4 млн рублей.
В этом году, как отметил специалист, произошли изменения в процедуре предоставления льгот. У льготных категорий налогоплательщиков (теперь к ним также относятся пенсионеры) от налогообложения освобождается «шесть соток». Если раньше вычет предоставлялся в виде уменьшения налоговой базы (кадастровой стоимости участка) на 10 тыс. рублей, то теперь налоговая база уменьшается на величину кадастровой стоимости 600 кв. м площади земельного участка, находящегося в собственности налогоплательщика. При начислении налога за 2017 год, если в налоговом органе имеется информация о том, что лицо является пенсионером, вычет ему будет предоставлен автоматически. Если участков в собственности несколько – вычет будет полагаться на участок с максимальной суммой налога.
комментарий эксперта
Константин Тишкин, директор научно-производственного центра «Землемер»:
– Если вы планируете приобрести земельный участок, то первое, на что нужно обратить внимание, это оформлены ли права на него, нет ли каких-либо обременений и ограничений (не находится ли он в залоге, есть ли на его территории охранные зоны, трубопроводы).
Еще один важный вопрос – наличие определенных границ у участка. Эти границы устанавливаются на местности и вносятся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). У многих участков, выделенных более 20 лет назад, документально установленных границ может и не быть: раньше не было обязательного требования определения координат поворотных точек границ, и такие участки Кадастровая палата ставила на учет без уточнения границ. То есть у собственника участка может быть полный пакет документов на землю, и даже оформленный на нем дом, но в ЕГРН сведений о границах участка нет. Это вполне законно, но риск в приобретении такой земли есть. Чтобы избежать земельных споров и дополнительных затрат в будущем, покупатель должен убедиться в том, что межевание участка проведено. Это можно сделать через кадастровых инженеров или на Публичной кадастровой карте.
Кроме того, важно убедиться, что границы этого земельного участка соответствуют тем, которые поставлены на кадастровый учет. К примеру, участок может оказаться меньше, чем говорит продавец, либо может быть частично занят соседями или землями лесного фонда.
Чтобы не допустить споров, стоит обратиться к кадастровым инженерам. Геодезисты смогут обозначить на местности кадастровые границы участка. Кадастровые инженеры выполнят комплексную экспертизу документов на земельный участок и подготовят заключение, которое поможет принять решение о приобретении участка. По итогу стоимость таких работ несравнима со стоимостью земельного участка и возможных убытков.
Внесение сведений об объектах в Единый государственный реестр недвижимости, создание землеустроительной документации, подготовка проектов планировки и межевания территорий – всем этим занимается НПЦ «Землемер».
Иркутск, ул. Рабочая, 5в
Телефон: (3952) 202-212, 202-211
Email: irk202212@mail.ru
