Иркутск будет прирастать пригородом

Если раньше в Приангарье наибольший объем жилья вводился в Иркутске, то в последние три года ситуация кардинально изменилась – в лидерах Иркутский район. При этом в планах местных властей в ближайшие пять лет построить порядка 3 млн кв. м жилья. А прогнозы по возведению домов в Иркутске весьма пессимистические, особенно в свете перехода стройкомпаний на эскроу-счета.

В шесть раз больше

Переходный период на рынке жилищного строительства в Иркутской области обсудили представители власти и бизнеса за круглым столом.

– В прошлом году объем введенных площадей на одного жителя в Иркутском районе превысил объем введенного жилья в Иркутске в шесть раз, – заметила специалист Российской гильдии управляющих и девелоперов Татьяна Галущенко. – Есть несколько причин повышенного спроса в пригороде. Иркутский район интересен жителям области, переезжающим из отдаленных городов и сел региона поближе к областному центру. В пригороде сегодня строят достаточно качественное жилье с хорошей инфраструктурой. Есть транспорт, все атрибуты городской жизни, свежий воздух и низкие тарифы на электроэнергию. А цена квадратного метра на 10 тыс. рублей меньше, чем в Иркутске.

Переход на проектное финансирование заставил застройщиков пересмотреть планы по реализации проектов, многие из которых были приостановлены.

Эксперт также обратила внимание на доступность жилья в Иркутске, которая за последние десять лет выросла почти в два раза. Если раньше иркутянин на свою среднестатистическую зарплату мог приобрести только половину квадратного метра, то сегодня – практически полный метр. Хотя разбег по оплате труда в регионе достаточно высокий – от 30 тыс. до 211 тыс. рублей. К тому же, по данным ОНФ, Приангарье находится на четвертом месте по уровню закредитованности населения в России.

– Одна из тенденций последних лет в Иркутске – повышенный спрос на жилье на вторичном рынке в новостройках, – добавила Татьяна Галущенко. – В целом цены на квартиры растут. Но на «вторичке» сегодня уже наблюдается стагнация, то же самое мы ожидаем в ближайшее время и на первичном рынке жилья. На мой взгляд, подстегивать рост цен законодательными инициативами бесконечно невозможно. И даже снижение ипотечных ставок не сможет существенно повлиять на ценообразование.

С другой стороны, по прогнозу аналитика, через пару-тройку лет ожидается дисбаланс спроса и предложения, а значит, и повышение цен на квартиры из-за дефицита жилья. Дело в том, что на текущий момент в Иркутске и пригороде строится чуть больше 1 млн кв. м. Как считает Татьяна Галущенко, при средней скорости поглощения порядка 0,5 млн кв. м в год, этого объема хватит на два года. В 2019 году разрешения на строительство получили только три объекта.

3 млн «квадратов» в запасе

Сами строители на круглом столе признались, что не торопятся начинать возведение жилых домов в областном центре, даже имея земельные участки. По прогнозу представителей банков, к новым инструментам финансирования Иркутская область сможет перейти не ранее, чем через два года. Председатель общественного движения «Регенерация города» Денис Воронов и вовсе дал апокалиптический сценарий развития жилищного строительства:

– Ситуация такова, что новая система до конца не заработала, а старая уже разрушена. А ведь система защиты дольщиков была отработана за много лет, она уже отфильтровала ряд нерадивых застройщиков. Сегодня покупатели нового жилья знают, куда идти, и сами выбирают, рисковать им или нет. По эскроу-счетам в России строится 9 млн кв. м жилья, еще 60 млн «квадратов» будет достраиваться по «старым правилам». Остается 64 млн кв. м жилья – это «серая зона», то есть то, что будет достраиваться по непонятной пока схеме. И эти квадратные метры вполне могут оказаться у обманутых дольщиков. Кроме того, процент строительства жилья с помощью проектного финансирования очень мал. За счет чего будет развиваться рынок, никто не знает. Жилье станет дороже и менее доступно, какой бы ни была ипотека.

Начальник отдела аналитики и стимулирования в строительстве регионального минстроя Александр Лобач согласился с некоторыми тезисами. В частности, по удорожанию строительства жилья при переходе на проектное финансирование. По его словам, это заставило многих застройщиков пересмотреть планы по реализации проектов, многие из которых были приостановлены.

– У нас есть основания для оптимизма, – заявил Александр Лобач. – В настоящее время на территории Иркутской области выданы разрешения на строительство 3 млн кв. м жилья. Из них 2 млн – это многоквартирные дома, 1 млн – ИЖС. В стройке сейчас находится чуть больше 1 млн кв. м жилья. Это значит, столько же квадратных метров есть в запасе, есть земля и проекты. После того как застройщики договорятся с банками, и последние выделят финансирование, заявленные объемы пойдут в реальный сектор.

По данным минстроя со ссылкой на федеральную статистику, всего 565 проектов по стране переведено на эскроу, 47 млрд рублей лежит на счетах. В Иркутской области порядка 85% будет достроено по «старым» правилам. По остальным проектам застройщики перешли на эскроу-счета. Александр Лобач считает, что по новой системе компаниям будет проще работать по госзаказам:

– Строительство по проектному финансированию – это, конечно, увеличение стоимости, но ее можно снижать. Есть федеральная программа «Стимул», по которой мы три года направляем деньги на строительство транспортной и социальной инфраструктуры. В следующем году попробуем компенсировать затраты на инженерные коммуникации. Работает несколько программ по обеспечению доступности жилья для граждан. Ведь если будет спрос, переходить на новую систему станет проще. 

Район настроен оптимистично

Власти Иркутского района и вовсе полны оптимизма. По информации первого заместителя мэра Игоря Жука, до 2024 года на территории района ожидается строительство 3 млн кв. м жилья. Шесть земельных участков уже выделено под комплексную застройку в Мамоновском, Ушаковском, Уриковском, Хомутовском и Дзержинском МО.

– Интерес к району не ослабевает, – подчеркнул Игорь Жук. – Численность населения за последние девять лет выросла в 1,8 раза до 132 тыс. человек. По прогнозам до 2030 года она увеличится более чем в три раза до 395 тыс. человек. По объемам ввода жилья мы также растем опережающими темпами. В 2018 году планировали 221 тыс. кв. м, однако ввели в два раза больше – 425 тыс. кв. м.

Заместитель министра имущественных отношений Иркутской области Татьяна Рензяева в свою очередь заявила, что освоение земельных участков в районе тормозится из-за отсутствия инфраструктуры. Например, порядка 1,6 тыс. га уже предоставлено под жилищное строительство, но земля до сих пор пустует. По словам Игоря Жука, работа над этим вопросом ведется, учитывая перспективы района. В частности, уже запланировано строительство 24 детских садов и 17 школ. До конца года местные власти намерены подготовить техзадание и объявить тендер на разработку схемы водоснабжения и водоотведения района. Игорь Жук напомнил, что включение МО в федеральную программу «Чистая вода» позволит обеспечить питьевой водой жителей многих муниципальных образований – Листвянки, Хомутова, Урика, Карлука, Усть-Куды, Мамонов, Максимовщины, ряда поселений на Байкальском и Голоустненском трактах.