Эксперты рассказали о спросе и предложении на жилье в Иркутской области
Участники круглого стола, который состоялся 15 апреля 2021 года в пресс-центре общественно-политической газеты «Областная», рассказали о спросе и предложении на жилье в Иркутской области.
– Жилищный фонд составляет более 60 млн кв. м. В расчете на одного человека в среднем приходится 25 кв. м жилья. В частной собственности находится уже 91,5%, – рассказала руководитель Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Иркутской области Ирина Иванова. – Наиболее высоким уровнем благоустройства жилья отличается Саянск, самый молодой город Приангарья, здесь 97-99% жилого фонда имеет все виды коммунальных удобств. Из муниципалитетов по обеспеченности жильем нет равных Киренскому району, в расчете на одного жителя там приходится в среднем по 35,7 кв. м общей площади. На втором месте – Черемхово с показателем 29,8 кв. м. Третье место занимает Мамско-Чуйский район (29,6 кв. м на душу). Происходит постепенная переориентация на возведение более просторного жилья. Если пять лет назад средняя площадь построенной квартиры составляла 57 кв. м, то в 2020-м – 73. За счет этого средний размер квартир в жилищном фонде региона по сравнению с 2015 годом увеличился почти на 3 кв. м и составляет 54,1 «квадрата». Иркутский район традиционно занимает первое место в Приангарье по масштабам жилищного строительства. Пригород опережает областной центр по метражу, но уступает по количеству сданных под ключ квартир. Зато средняя площадь квартир для новоселов района – 97 кв. м, тогда как областные жители, въехавшие в новые квартиры, имеют в среднем по 52 «квадрата». В 2020 году дома в 11-16 этажей сдавались в эксплуатацию в Иркутске и Ангарске, а «небоскребы» в 17 этажей и более – в Иркутске и Иркутском районе. В 2020 году в расчете на 1000 жителей Приангарья сдано в эксплуатацию в среднем по 464 «квадрата». В Тулуне в расчете на 1000 человек сдано под ключ 1295 кв. м жилья. Близки к этому рубежу и шелеховчане, на 1000 жителей Шелеховского района введено в строй по 860 кв. м. А в Иркутском районе этот критерий в минувшем году перевыполнен в 3 раза, построено по 3269 кв. м на 1000 человек.
Министр строительства, дорожного хозяйства Иркутской области Павел Писарев отметил, что в 2021 планируется ввести в строй 1120-1150 кв. м жилья. Спрос на жилье в регионе превышает предложение. Эта тенденция характерна для многих регионов, поэтому Минстроем РФ внесено изменение в 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты РФ в целях обеспечения комплексного развития территорий». Региональный минстрой в ближайшее время согласует нормативно-правовой акт о комплексном развитии территорий, что позволит увеличить объемы строительства жилья, в том числе за счет включения аварийного фонда.
Говоря о введении в эксплуатацию жилья, попавшего в 7 подзону приаэродромной территории, Павел Писарев рассказал, что в настоящее время правительство региона и аэропорт ведут переговоры по внесению изменений в 135-ФЗ. Губернатор Игорь Кобзев планирует провести встречу с заместителем председателя правительства РФ Маратом Хуснулиным, чтобы ускорить приостановление распространения 7 подзоны ПАТ. В региональном министерстве ведется мониторинг цен на строительные материалы, информация по каким объектам рост цен на стройматериалы превышает 5% затем предоставляется на федеральный уровень.
Заместитель начальника отдела товарных и финансовых рынков Иркутского УФАС России Юлия Галинова также отметила, что в Иркутском Управлении ведется еженедельный мониторинг цен на стройматериалы. Пока идет систематизация информации, ФАС России определяется с тем, какая информация будет необходима для принятия федеральных решений.
Павел Писарев также обратил внимание на то, что еще в 2019 году был принято решение о переходе на ресурсный метод формирования смет для государственных строек. Мониторинг не только ведется, но и создается реестр материалов для актуализации сметной документации. Иркутская область в числе пяти регионов вошла в пилотный проект опробирования и отладки метода в федеральной государственной информационной системе ценообразования в строительстве. На второй квартал уже разработаны индексы к ресурсному методу. Министр также рассказал об участии Иркутской области в программе «Стимул» нацпроекта «Жилье и городская среда». На 2021 год из федерального бюджета предусмотрено более 283 млн. рублей. Эти средства будут направлены на инфраструктурные работы – технологическое присоединение к сетям и строительство дорог, что позволит снизить себестоимость строительства жилья. Министр призвал застройщиков активнее использовать такой банковский механизм, как низкомаржинальные проекты Сбербанка и Дом.рф для льготного кредитования.
Директор Иркутского регионального филиала АО «Россельхозбанк» Наталья Баркова обратила внимание на то, что в мае ожидается возобновление субсидий по сельской ипотеке.
– Альтернативный продукт банка будет предусматривать те же условия, но ставка станет выше против 2,7 в прошлом году. Между тем, спрос на ипотеку, в том числе по государственным программам, по итогам первых месяцев 2021 года возрастает, но клиенты сталкиваются с отсутствием предложения, особенно в ударенных территориях, – подчеркнула Наталья Баркова.
Помощник руководителя Управления Росреестра по Иркутской области Михаил Жиляев рассказал о соотношении зарезервированных прав на первичное и вторичное жилье. В 2020 году по купле-продаже и обмену вторичного жилья зарегистрировано более 64 тыс. прав. Договор дарения жилья заключили около 11 тыс. человек. Договоры на долевое строительство первичного жилья заключили 7 355 (9%). Такое же соотношение было и в 2019 году. В первые месяцы 2021 года регистрация прав долевого строительства возросла до 11%.
Представители агентства недвижимости «Тысячелетие» Светлана Бочарова и Андрей Баженов также подчеркнули, что безусловным спросом пользуется вторичное жилье, как более лояльное по цене. Люди рассматривают квартиры любых форматов от маленьких до габаритных.
Генеральный директор СК «Крепость», председатель комитета по строительству ИРО «Опора России», эксперт Общественной палаты Иркутской области Виктор Карпов обратил внимание на постановление правительства РФ №331, согласно которому с 2022 года все социальные объекты должны размещаться и оплачиваться по BIM-технологии. Это значит, что в штате строительных компаний должны появиться специалисты, работающие с этой моделью. Как отметил Павел Писарев, Минстрой РФ разработал программа и заложено финансирование по обучению специалистов-заказчиков в регионах.
– У нас запланировано в этом году несколько объектов запустить в BIMе. Минстрой понимает, что в одночасье перейти на BIM по всей стране не удастся. Мы в свою очередь ведем переговоры с Союзом строителей и СРО строителей, чтобы обучающие площадки организовать на их базе, – заключил он.
О снижении себестоимости жилья при использовании технологий возведения домов из сборного железобетона рассказал главный конструктор системы РКД (рамно-связевый каркас с диафрагмами) Олег Фотин. Пока у нас действует лишь один завод ЖБИ, однако его опыт весьма эффективен. Павел Писарев поддержал спикера, но отметил, что в масштабах региона транспортировка железобетона может стать затратной и влиять на себестоимость.
– Целесообразнее строить такие предприятия в территориях и представители бизнеса должны быть заинтересованы в этом. Министерство всегда поддержит новое развитие, новые рабочие места, – резюмировал министр.
Директор строительной компании «Победа» Андрей Богданов подчеркнул, что его компания пошла по пути использования сборного железобетона, создали опытное производство, собрали несколько домов и уже появились новые заказы, в том числе премиального класса.
Об интересе иркутян к загородной недвижимости рассказала коммерческий директор компании «Хрустальный Девелопмент» Кристина Яковенко. Если в европейской части страны в 2020 году резко возрос спрос на загородные дома и предложение готового жилья там было, то в Иркутской области ситуация несколько иная. Не увеличивалась маржинальность на фоне повышенного спроса. Рост стоимости произошел в результате переворота на рынке загородной недвижимости в сфере малоэтажного многоквартирного домостроения. Эскроу-счета и проектное финансирование, рост стоимости стройматериалов повысили и цены. Решающим фактором роста цен стали и требования стройнадзора к малоэтажному строительству – пожарная безопасность, соблюдение норм для маломобильных групп населения, и т.д. Их исполнение сильно увеличило себестоимость строительства. Кристина Яковенко считает эти требования чрезмерными.
Управляющий партнёр агентства регионального развития в г. Иркутске Константин Козлов отметил, что спрос на коммерческую недвижимость в Иркутской области также превышает предложение. Иркутску не хватает качественных офисных площадей со своей инфраструктурой. Сейчас идет активное развитие месторождений, ожидается приток специалистов, которые будут трудиться в Иркутской области. Но пока запрос опережает предложение.
