Почему дорожает жилье?
Цены на недвижимость в «пандемийный» 2020 год в Иркутской области рекордно выросли. Причем как на первичном, так и вторичном рынках жилья. Рост составил почти 20%. И, по мнению экспертов, основные причины кроются не только в повышенном спросе и доступности ипотечного кредитования, а в увеличении цен на стройматериалы. Свою лепту внесли также изменения законодательства.
73 тысячи за «квадрат»
По информации Иркутскстата, Приангарье уже несколько лет лидирует в Сибирском федеральном округе по ценам в новостройках. В 2020 году стоимость жилья на первичном рынке в среднем по СФО составляла 59 тыс. рублей за кв. м, в Приангарье – 73 тыс. рублей. В первом квартале текущего года цена за «квадрат» поднялась до 75,7 тыс. рублей. По квартирам на вторичном рынке наш регион уступает Республике Алтай (59 тыс. рублей за кв. м), Новосибирску и Тыве (около 64 тыс. рублей). В прошлом году в Иркутской области такое жилье стоило в среднем 57,7 тыс. рублей, но по итогам трех месяцев 2021 года цена на него увеличилась до 63 тысяч.
– Заметное подорожание отмечается в последние два года, – рассказала руководитель Территориального органа Федеральной службы государственной статистики Ирина Иванова. – На первичном рынке жилья в 2019 году цены выросли на 12%, на вторичном – на 8%. В течение прошлого года удорожание на рынке недвижимости составило почти 20% и в новостройках, и в старых домах, а в первом квартале 2021 года – еще на 3,9%. На первичном рынке рост объясняется в первую очередь повышением цен на стройматериалы. Ведь в Приангарье в средней стоимости первичного рынка заложена цена самого строительства. Те затраты, которые несут строительные организации, превышают 50 тыс. рублей за кв. м.
Застройщики в свою очередь объясняют рост цен еще и изменениями в законодательстве. Например, переход на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов. Поскольку теперь организация вынуждена обращаться в банк за кредитами, чтобы финансировать реализацию проекта, проценты закладываются в цену квадратного метра.
– На рынке загородной недвижимости в сфере строительства малоэтажного многоквартирного домостроения произошел переворот, – заявила коммерческий директор компании «Хрустальный Девелопмент» Кристина Яковенко. – Нагрузка на малоэтажное строительство стала больше, потому что оно перешло под контроль стройнадзора. Принято много изменений в законодательстве, которые удорожали строительство. Например, теперь в двух и трехэтажных домах требуются лифты, нужно обустраивать также дополнительные пожарные проезды и так далее.
Еще одним фактором повышения цены застройщики называют дефицит иностранной рабочей силы в связи с закрытием границ.
Ажиотаж вокруг загородного жилья
Между тем в агентствах недвижимости отмечают повышенный спрос на рынке жилья в прошлом году. По информации ведущих специалистов АН «Тысячелетие», предпочтение отдается вторичному жилью, поскольку оно ниже в цене и продается в уже готовом виде – не нужно ждать переезда. Хотя, считают эксперты, в ближайшие годы эта тенденция изменится, поскольку проектное финансирование сведет на нет долевое строительство и приведет к продаже готовых квартир в новостройках. Первичный рынок жилья подогревают и различные ипотечные программы банков, которые ориентированы на новые квартиры.
– В прошлом году отмечался высокий спрос на загородную недвижимость, связанный с режимом самоизоляции и переходом многих компаний на удаленную работу, – добавила ведущий специалист агентства недвижимости Светлана Бочарова. – Была очень востребована аренда загородных домов.
Немалую роль в повышенном спросе на сельское жилье (в большей степени в Иркутском районе) сыграла льготная ипотека со ставкой от 2,5%, которая стартовала весной прошлого года. По словам директора Иркутского регионального филиала АО «Россельхозбанк» Натальи Барковой, программа сельской ипотеки настолько популярна, что закончились государственные субсидии. Их возобновление ожидается в мае текущего года. Спрос на приобретение загородной недвижимости продолжает расти, но, как правило, клиенты сталкиваются с нехваткой объектов.
Как снизить цены?
Министр строительства, дорожного хозяйства Иркутской области Павел Писарев заявил, что в 2021 году планируется ввести в эксплуатацию более 1,1 млн кв. м жилья. Он согласился с тем, что сегодня спрос населения превышает предложение. Это в том числе сказывается на цене квадратного метра. Изменить ситуацию смогут поправки в федеральный закон по комплексному развитию территорий, которые внес Минстрой России. Они, по словам министра, позволят увеличить объемы строительства и расселить больше аварийного фонда. Это особенно важно для Иркутска, где есть дефицит земли.
– Выросли в цене стройматериалы, в итоге увеличилась стоимость квартир, – подчеркнул Павел Писарев. – Но это рынок. Повлиять на него мы не можем. Будем проводить мониторинг цен, предоставлять информацию в федеральный центр и вместе уже смотреть, что можно сделать. Кроме того, с 2022 года весь строительный комплекс должен перейти на ресурсный метод оценки стоимости строительства. Однако Иркутская область включена в пилотный проект, так что перейдем на новый метод уже со второго квартала этого года. Ресурсный метод призван сделать механизм ценообразования более прозрачным и понятным. Сегодня уже ведется мониторинг и реестр строительных материалов для того, чтобы более актуализировано составлялись проектно-сметные документации.
Иркутская область продолжает участие в программе «Стимул». На 2021 год из федерального бюджета предусмотрено 283,7 млн рублей на компенсацию застройщикам за подключение новостроек к инженерным коммуникациям, прокладку ливневых канализаций и строительство дорог. Такая мера позволит удешевить себестоимость квадратного метра. В этом году участниками программы станут пять жилых комплексов Иркутска.
– Есть еще один инструмент, который мы советуем строителям – это выходить на низкомаржинальные проекты через ДОМ. РФ, – говорит Павел Писарев. – То есть участвовать в программах, где есть льготное кредитование до 4,5%. На мой взгляд, это большая поддержка для застройщиков. Но от нашего региона пока только подана одна заявка.
Видеозапись круглого стола в редакции смотрите по ссылке
