Капремонт многоквартирных домов в Иркутской области набирает обороты
Каждый год увеличивается количество многоквартирных домов в Иркутской области, где проводится капитальный ремонт. Совершенствуется законодательная база, усиливается взаимодействие с собственниками жилья и управляющими компаниями. Об этом шла речь на круглом столе, который состоялся 17 марта 2022 года в пресс-центре газеты «Областная» в преддверии Дня работников жилищно-коммунального хозяйства.
«Программа капитального ремонта, начатая в 2014 году, включает 14 507 домов, – рассказала начальник отдела жилищной политики Министерства жилищной политики и энергетики Иркутской области Ирина Посёлкина. – Это многоквартирные дома за исключением тех, что признаны аварийными. На сегодняшний день реализуются два способа формирования фонда капитального ремонта: 95% – 13769 многоквартирных дома – на счете фонда капремонта МКД Иркутской области, 5% – 738 многоквартирных дома – на специальном счете (из них 96 владелец – региональный оператор, 342 – на специальном счете, владельцем которого является ТСЖ и ЖСК, 300 – на специальном счете, владельцем которого является управляющая организация). С 2014 по 2021 годы отремонтировано 2 992 дома, потрачено более 8 млрд руб. Каждый год объемы ремонта увеличиваются, темпы наращиваются. Прошлый и позапрошлый годы стали самыми массовыми по числу отремонтированных домов – 1210 и 1046 соответственно. Разработаны 50 подзаконных нормативно-правовых актов, совместно с ФКР они постоянно актуализируются в соответствии с изменениями федерального законодательства».
Объем обязательств на 2022 год включает в себя 1127 многоквартирных домов на сумму 5,6 млрд рублей. Заключены договоры подряда на 51% домов от плана на общую сумму 2,25 млрд рублей. Проводятся аукционы на 40% домов на общую сумму 2,7 млрд рублей. На 69 домах работы уже завершены.
«Региональный оператор работает во всех районах, поэтому подход к этому везде одинаков, – отметила заместитель гендиректора по организации взаимодействия с собственниками помещений, органами государственной власти и организациями ФКР МКД Иркутской области Валерия Кошечкина. – При этом у нас четыре территории, взяли на себя функции технического заказчика. Это города Свирск, Саянск, Усолье-Сибирское и Ангарск. Администрации приняли решение самостоятельно определять перечень работ, подрядчиков и контролировать процесс. Фонд со своей стороны также контролирует работу и оплачивает ее подрядчикам. Это очень хорошая практика, мы ее поддерживаем, поскольку муниципальные органы власти лучше знают свой жилой фонд, выбирают объекты для капремонта, исходя из его актуальности. Удаленность территорий играет свою роль. К примеру, в северные территории сложнее выбрать подрядчика, сложнее довезти материалы, которые для удаленных территорий становятся дороже. Фонду капремонта восемь лет, и столь сложный процесс организации работ выстраивается до сих пор. Управляющие компании не все и не до конца понимают, что именно они заинтересованы в качественном проведении работ. Ведь им потом обслуживать капитально отремонтированный дом».
Медленно идет и формирование ответственного собственника, но оно идет. Не всегда собственники видят в квитанциях по оплате капремонта предложения ФКР, где им дается три месяца на согласие и принятие решения по видам и объемам работа. А потом удивляются, что без их ведома капремонт начат в том виде, какой согласован фондом с администрацией муниципалитета. И тогда начинаются конфликты: «Мы не хотим крышу, мы хотим подвал отремонтировать». Проводником в этом вопросе должна стать управляющая компания, говорит Валерия Кошечкина.
«Уже давно все заинтересованные стороны поняли, что вопрос взаимодействия совета дома и управляющей компании – ключевой вопрос, позволяющий реализовать самые разные программы, а не только капремонт, – отметил генеральный директор группы компаний «Прогресс» Артём Кривошеев. – Во взаимодействии с фондом собственники сами выбирают те виды работ, которые более актуальны. Нами в 90% жилого фонда взаимоотношения с жителями налажены, созданы реально действующие советы домов, это наша основная движущая сила. Но, за исключением членов советов домов, основная часть жителей МКД пассивна. Необходимо доносить до людей, что каждый собственник может повлиять на состояние своего имущества. Ни УК, ни фонд не решат за них, что нужно отремонтировать в первую очередь. Даже спорные моменты преодолимы, если правильно и технически обоснованно довести до жителей информацию о состоянии общедомовых систем. Наибольшее число старых домов, которые обслуживает группа компаний «Прогресс», находится в Академгородке и в поселке Энергетиков в Иркутске. Проблема в том, что бюджет капремонта ограничен, а у нас есть дома, требующие серьезных вложений. Приходится жителям принимать непростые решения в пользу наиболее актуальных работ, а потом ждать новой программы. Однако и новостройки требуют нашего внимания. Срок капремонта для них далек, и там мы формируем спецсчета для выполнения узких ремонтных работ на улучшение существующих характеристик дома, либо из-за недоделок застройщиков или ошибок проектировщиков».
Валерия Кошечкина подчеркнула, что если ранее на капремонт тратили взносы, которые предполагалось собрать с собственников жилья за 30 лет, то теперь срок увеличен до 39 лет.
«Но зато теперь мы можем большую сумму разово потратить на один дом. Однако зачастую и этих средств недостаточно, чтобы провести комплексный ремонт. И роль управляющей компании важна, поскольку наш специалист не всегда видит, какие именно работы проведены по текущим ремонтам. А собственник не всегда может детально понять, нужно отремонтировать, например, тепловой пункт или утеплить стены дома. Поэтому согласованные действия и понимание между собственниками и УК помогают определить нужный вид работ, – подчеркнула заместитель гендиректора. – Открыто 98 спецсчетов в фонде капремонта и 780 спецсчетов – в банках. Когда УК соглашается быть распорядителем спецсчета, она должна понимать, что дом не исключается из региональной программы. Сейчас мы столкнулись с тем, что 38 домов, оформивших спецсчета, должны быть отремонтированы в 2022 году, и большая часть из них не запланировала работы на этот год, хотя они по-прежнему являются участниками программы».
Особенная сложность возникает с лифтами. «Сейчас мы возвращаем назад в фонд около 15 спецсчетов, только потому, что, выбрав такой способ формирования взносов, собственники не понимают, что нужно резервировать средства на замену лифтов, – рассказала Валерия Кошечкина. – Это особое оборудование с четко ограниченным сроком службы в 25 лет. Даже продление срока службы на год-два несет риски. И спецсчета должны накапливать резерв на замену лифтов. Мы пришли к тому, что в домах, где обязательна замена лифтов, на спецсчетах нет средств, поскольку собственники уже сделали крышу, отмостки, козырьки и т.д. Это важно учитывать, когда УК формирует план работ. Зачастую уже установленный и принятый Ростехнадзором лифт не запускают, потому что УК не успела своевременно подготовить документы для эксплуатирующей организации».
Еще одной важной темой содействия управляющих компаний является помощь собственникам в проведении собраний. В Жилищном кодексе РФ четко расписана процедура собраний и оформления протоколов, которые важно соблюсти. В этом году появился позитивный опыт, когда администрация Ленинского округа Иркутска провела сбор всех собственников, у которых будет капремонт. Очень важно, чтобы муниципальные власти выступали такими координационными центрами.
Генеральный директор Ассоциации СРО “Гильдия ЖКХ” Максим Тельтевский также считает, что вопрос проведения капремонта многогранен и без участия всех заинтересованных сторон его решить не удастся. Еще четыре года назад этот процесс был разбалансирован. В последние годы наметилась тенденция тесного взаимодействия между фондом капремонта, управляющими компаниями, советами домов, собственниками и муниципалитетами. Одна из проблем, по его мнению, состоит в том, что было бы целесообразнее проводить капремонт и текущий ремонт в одно время. Сопряжение этих работ позволило бы оптимизировать процессы и затраты. Сейчас государство делает ставку на проведение собраний с помощью ГИС ЖКХ портала Госуслуги. Но людям пожилого возраста пользоваться современными технологиями затруднительно. У ассоциации есть обучающие программы для советов домов, ТОСов.
Валерия Кошечкина обратила внимание на то, что УК «Восточная» смогла убедить своих собственников и уже проводит электронное голосование. «Мы все сейчас нацелены научить собственников пользоваться ГИС ЖКХ, поскольку эта процедура намного быстрее и прозрачнее. Еще один вопрос, по которому мы тесно работаем с УК, – перенос капитального ремонта на более ранний срок. Для этого нужна экспертиза. Но бояться ее не стоит, важно лишь заранее спланировать ее проведение и иметь собираемость взносов 85%. УК в этом случае также может выступить помощником для собственников. Уже 35 домов приняли решение о повышении сбора для проведения экспертизы», – сказала она.
Максим Тельтевский обратил внимание, что величина взносов на капремонт не повышалась с 2014 года и за это время инфляция сильно выросла. Именно это не позволяет проводить весь необходимый объем работ. В нынешних экономических условиях рынок материалов формируется практически заново. Многие логистические связи нарушены и на их построение потребуется два-три месяца.
Валерия Кошечкина отметила, что работает оперативный штаб, правительство страны и руководство области принимают меры.
«Например, сейчас упрощают отбор подрядчика по ФЗ-44. По замене лифтов проблем быть не должно, поскольку используются отечественные лифты, разрабатываются меры по импортозамещению комплектующих материалов. В 2022 году поставим 100% лифтов от плана. Мы также уже обследовали лифты в домах, которые стоят на 2023-2025 годы, у нас уже заключены соглашения по поставкам. Объем закупаемой продукции уже есть на заводах».
