Тариф на капремонт жилого фонда сохраняется
В этом году программа капремонта в Приангарье охватит больше многоквартирных домов (МКД), чем в 2021 и 2020 годы, которые и так были самыми массовыми по объему проводимых работ. В пресс-центре «Областной» эксперты отрасли обсудили роль управляющих компаний и собственников жилья в решении вопросов капитального ремонта.
Видеозапись круглого стола смотрите по ссылке
Рынок перестраивается
Программа капитального ремонта многоквартирных домов в регионе началась в 2014 году. Она включает в себя 14507 МКД. За это время отремонтировано 2992 дома. Больше всего ремонтов проведено в последние два года.
– Для более эффективной реализации программы разработаны 50 подзаконных нормативно-правовых актов. Совместно с Фондом капитального ремонта они постоянно актуализируются в соответствии с изменениями федерального законодательства, – сообщила начальник отдела министерства жилищной политики и энергетики Иркутской области Ирина Поселкина. – Объем обязательств на 2022 год – 1127 многоквартирных домов на сумму 5,6 млрд рублей. В 69 домах работы уже завершены.
Основная задача, которая стоит перед министерством жилищной политики и регоператором – Фондом капремонта Иркутской области – обеспечить выполнение краткосрочного плана реализации региональной программы на 2022 год. В текущих экономических условиях сделать это будет непросто. Тем не менее пока тариф на капитальный ремонт МКД не меняется. Хотя он в Иркутской области был установлен с 2014 года, а инфляция сильно выросла.
– Размер платы, который установлен в Иркутской области, не охватывает весь объем необходимых работ, – отметил генеральный директор Ассоциации СРО «Гильдия ЖКХ» Максим Тельтевский. – Этот год в плане текущего и капитального ремонта будет достаточно сложный. Сейчас рынок строительных материалов перестраивается, многие логистические связи нарушены. Мы общаемся с коллегами по всей России и видим, что есть напряженка с поступлением определенных видов продукции, взять хотя бы комплектующие для приборов учета тепла. Стройматериалы дорожают и даже не понятно пока, сколько будут стоить ремонтные работы. Но, думаю, трудности пройдем, максимум за три месяца все прояснится.
Лифты заменят
Участники встречи напомнили, что сейчас правительство региона разрабатывает пакет антикризисных мер. Например, упрощается порядок выбора подрядчиков по 44 федеральному закону. Это позволяет ускорять процедуру закупок.
Касаются они и приобретения лифтового оборудования. Заместитель генерального директора Фонда капитального ремонта многоквартирных домов Иркутской области Валерия Кошечкина считает, что мероприятия по его замене будут выполнены на 100%, поскольку у нас используются лифты отечественного производства. Также специалисты фонда обследовали дома, где замена лифтов запланирована на 2023 год, частично – на 2024 и 2025 годы. Объемы закупаемой продукции на заводах-изготовителях известны.
Что касается темы лифтов, то здесь есть и другой важный нюанс. Как известно, владельцы квартир могут формировать фонды капитального ремонта общего имущества МКД непосредственно на счете регионального оператора или на специальных счетах конкретных домов. Так вот, в последнем случае они зачастую забывают зарезервировать замену лифтового оборудования. Срок его эксплуатации – 25 лет. И с точки зрения безопасности оттягивать с этим вопросом нельзя.
– Сейчас мы возвращаем назад в фонд около 15 спецсчетов только потому, что, выбрав такой способ формирования взносов, собственники не понимают, что нужно резервировать средства на замену лифтов, – рассказала Валерия Кошечкина. – Мы пришли к тому, что в домах, где обязательна замена лифтов, на спецсчетах нет средств, поскольку собственники уже сделали крышу, отмостки, козырьки и т.д. Это важно учитывать, когда управляющая компания формирует план работ. Зачастую уже установленный и принятый Ростехнадзором лифт не запускают, потому что УК не успела своевременно подготовить документы для эксплуатирующей организации. Жители в это время вынуждены ходить пешком.
Внимательнее смотрите на квитанции
Организация проведения капремонтов в МКД – сложный процесс. В нем обязательно участие нескольких сторон – непосредственно собственников жилья, управляющих компаний, регионального оператора, профильного министерства и технических специалистов администраций муниципалитетов.
Но в первую очередь заинтересованными в том, чтобы привести жилье в порядок, должны быть собственники. А они часто пассивны. Например, не замечают на своих квитанциях об оплате взносов на капремонт информацию регоператора с предложениями о видах ремонтных работ.
Между тем у них по закону есть три месяца для принятия решения о том, что конкретно в их доме нужно отремонтировать. И проголосовать за это на собрании должны как минимум две трети жильцов – т.н. квалифицированный кворум. Если это не сделано, Фонд капремонта учитывает мнение той же местной администрации или управляющей компании, а когда уже заходят на объект, порой случаются конфликты с жителями дома: «Мы хотели отремонтировать крышу, а вы делаете подвал».
– Оказание помощи собственникам в проведении собраний со стороны управляющих организаций – очень важная тема для нас, поскольку собрание имеет определенный срок, для его проведения расписана четкая процедура в Жилищном кодексе. Нужно иметь реестр собственников, правильно оформить эти протоколы. Нужно все это распечатать, уведомить, у каждого взять листок голосования, даже найти собственников в каждом доме бывает очень сложно. И если управляющая компания не поможет, собрание не происходит, потом появляется недовольство, что выбрали не тот вид ремонта и так далее, – продолжила Валерия Кошечкина.
Голосование на сайте ГИС ЖКХ
– Еще года три-четыре назад этот процесс был разбалансирован, как в басне про лебедя, рака и щуку, – в свою очередь подчеркнул Максим Тельтевский. – Но в последнее время у нас наметилась тенденция довольно тесного взаимодействия. Все должны работать для достижения одной цели. Считаю, что хорошо бы в МКД учитывать сопряжение работ. Допустим, попутно с капитальным ремонтом в доме делать косметические ремонты в подъездах.
Что до непосредственно процедуры голосования собственников, то здесь участники круглого стола привели в пример электронное голосование на портале ГИС ЖКХ. Правда, среди пожилых людей, в частности, процедура не очень популярна. Но по информации Валерии Кошечкиной, например, УК «Восточная» в Иркутске уже убедила жильцов воспользоваться порталом. Недавно администрация Ленинского округа Иркутска провела сбор всех собственников, у которых будет капремонт в этом году. Очень важно, чтобы муниципальные власти выступали такими координационными центрами.
Представитель регоператора также обратила внимание на опыт Ангарска, Усолья-Сибирского, Саянска и Свирска. Эти территории взяли на себя функции технического заказчика. Муниципальные органы власти лучше знают свой жилой фонд, выбирают объекты для капремонта, исходя из его актуальности. Поэтому администрации этих городов приняли решение самостоятельно определять перечень работ, подрядчиков и держать на контроле процесс. Региональный оператор со своей стороны также контролирует работу и оплачивает ее подрядчикам. Фонд капремонта такое сотрудничество приветствует. Как и стимулирование активных собственников жилья.
– Уже давно не только управляющие организации, но и органы надзора поняли, что взаимодействие совета дома и управляющей компании – ключевой вопрос. Он позволяет реализовать разные программы, в т.ч. капремонта, и жители несут определяющую роль, – уверен генеральный директор группы компаний «Прогресс» Артем Кривошеев. – У нас почти во всем жилом фонде налажены прекрасные взаимоотношения с жильцами. В 90% домов созданы реально работающие советы, которые искреннее радеют за состояние своих домов. Но, к сожалению, остальные жильцы не так активны. Важно более широкое освещение проблем, внедрение в головы населения мысли о том, что каждый собственник может повлиять на состояние своего имущества.
Перенос капремонта на ранний срок
Необходимость такого диалога особенно актуальна в старых домах. Бюджет капремонта ограничен, а работ надо проводить много. Поэтому управляющим компаниям нужно тщательно обследовать дома и в сотрудничестве с представителями регоператора, администраций и собственниками определять приоритеты.
Еще один нюанс – перенос запланированного капитального ремонта на более ранний срок. Если владельцы жилья так решили, то им необходимо запланировать экспертизу МКД, к тому же собираемость взносов на капремонт в этом случае не должна быть меньше 85%. По информации регионального оператора, 35 домов приняли решение о повышении сбора на капитальный ремонт в своем доме.
Понятно, что без местных активистов такие вопросы решить нельзя. Участники круглого стола считают важным стимулировать представителей советов домов. По информации Максима Тельтевского, такие программы уже реализуются. Например, обучение активных собственников жилья проводится в рамках школы грамотных потребителей.
Только цифры
В 2022 году в Прибайкалье капитально отремонтируют 1127 домов. На 2023 год запланированы работы в 860 МКД. С 2014 по 2021 годы отремонтировано 2992 дома, потрачено более 8 млрд рублей.
