Приангарье сохраняет высокие темпы по вводу жилья
Прошлый год для Иркутской области стал рекордным по объему введенного в эксплуатацию жилья – почти 1,5 млн кв. м. В 2024 году максимума, возможно, не удастся достичь, тем не менее темпы строительства сохраняются на высоком уровне. За первое полугодие сдано 850 тыс. «квадратов», а на 1 августа, по оперативным данным, уже 980 тысяч. О тенденциях жилищного строительства, развитии ИЖС, об обманутых дольщиках, цифровизации отрасли и внедрении искусственного интеллекта газете «Областная» рассказал министр строительства Иркутской области Александр Галкин в преддверии Дня строителя.
Потенциал МКД – 5 млн «квадратов»
– Какие планы по объему жилья в этом году?
– Федеральным министерством на 2024 год уставлена планка в 1 млн 259 тыс. кв. м. В том, что мы выполним план, сомнений нет. Темпы строительства хорошие. Единственное, мы отмечаем снижение по вводу многоквартирного жилья. В прошлом году сдано 475 тыс. «квадратов» МКД, в этом планируется порядка 380-400 тысяч. Строительство многоквартирных домов всегда имеет волновой эффект. То есть не бывает постоянного роста. Один год больше, другой – меньше. На те дома, которые будут введены в этом году, разрешения на строительство были получены, как правило, в 2021-2022 годах. Экономика того периода привела к определенным показателям сегодня. Мы не считаем, что это какое-то глобальное падение, потому что на следующий год видим объемы на уровне 450 тыс. кв. м. Действующих разрешений на строительство МКД сейчас примерно на 900 тыс. «квадратов», в работе разрешений еще на 800 тыс квадратных метров. То есть это уже 1,7 млн кв. м. Кроме этого, около 3 млн кв. м – это на которые есть градостроительный план земельных участков, на которых запланировано строительство МКД. Соответственно, они находятся работе на той или иной стадии. Таким образом, мы видим потенциал в почти 5 млн «квадратов» многоквартирного жилья.
– А какое сейчас соотношение спроса и предложения?
– Пока сложно делать какие-то выводы, потому что с 1 июля была изменена часть льготных ипотек. Некоторые приобретут новый формат. Например, семейная ипотека с 8 августа начнет действовать по новым правилам. В первом полугодии мы видели высокую динамику рынка недвижимости, но она, конечно, была ниже, чем в 2023 году. Тогда, на фоне всех льготных видов ипотек и некой неопределенности, жители области взяли достаточно большой объем кредитов. К примеру, объем ипотеки в прошлом году достиг 122 млрд рублей. Это 36 тыс. займов. Рекордным до этого был 2021 год, когда жители региона оформили ипотеку на общую сумму 82 млрд рублей. Нынче мы видим падение примерно на 25%. И оно, скорее всего, сохранится до конца года.
ИЖС набирает обороты
– Как и в прошлые годы в области преобладает индивидуальное жилищное строительство?
– Баланс между многоквартирным и индивидуальным жилищным строительством сохраняется на уровне 33% и 67% соответственно. В Сибирском федеральном округе такая тенденция характерна только для нас. Даже в Красноярском крае баланс МКД и ИЖС составляет 50 на 50. Так исторически сложилось. В Иркутске проживает 25% всех жителей области. В Новосибирске, к примеру, 80%. Поэтому процессы, когда люди переезжают в центр региона, формируют разный рынок жилья. И часто выбор при переселении падает на ИЖС, потому что частный дом дешевле, чем квартира. В основном индивидуальное жилищное строительство активно ведется в Иркутске и Иркутском районе. Также в лидерах Ангарск, Маркова и Шелеховский район с городом Шелехов. У нас так. Кстати, сегодня президент страны ставит задачу больше строить именно индивидуального жилищного строительства, потому что в этом видится правильный образ жизни семьи.
– Получается, такой перекос в сторону ИЖС – это хорошо?
– Однозначную оценку сложно дать. Это в первую очередь выбор людей, это факт. А нам в этой ситуации, понимая тенденцию и динамику, нужно принять все необходимые меры для того, чтобы развитие ИЖС не было стихийным, чтобы мы знали, в каком направлении у нас растет тот или иной населенный пункт, какая там в будущем нужна инфраструктура.
– Градостроительная документация давно разработана и утверждена в муниципалитетах, тем не менее частная застройка ведется хаотично, а энергетики просто не поспевают за ней.
– Это проблема предыдущих периодов. Сегодня мы очень жестко подошли к данному вопросу. Проводится большая работа по внесению изменений в генеральные планы, правила застройки и землепользования.
– Не поздно?
– Конечно, нет. Еще довольно много не освоенных земельных участков. Основной акцент в изменении градостроительной документации делается на согласовании площадок под строительство с министерствами сельского хозяйства, строительства, а также со службой архитектуры. Наше ведомство, например, принимает решение по земельным участкам в муниципалитетах с точки зрения их комплексного развития. Смотрим, чтобы были запланированы дороги, социальные объекты. Основная проблема – отсутствие инженерной инфраструктуры. То есть в любой развивающейся пригород Иркутска необходимо подвести хотя бы основные коммуникации – водоснабжение, водоотведение, электроснабжение. Поэтому мы должны понимать те точки роста, которые будут на территории, и уже сейчас предусматривать и закладывать финансирование для обеспечения их коммунальными сетями.
Обманутых дольщиков больше нет
– Недавно были введены счета-эскроу для ИЖС. Это не приведет к удорожанию стоимости домов?
– Напомню, что счета-эскроу были придуманы с целью защиты прав людей, чтобы они не стали обманутыми дольщиками. Механизм заключается в том, чтобы подрядчик, который обязуется строить дом, заключил сторонний договор с банком, по которому денежные средства заказчика уходят на счета-эскроу и не могут быть потрачены до того, пока объект не достроят и не передадут собственнику. Конечно, это нововведение может отразиться на конечной стоимости жилья. Но на мой взгляд, плюсов больше. Это дополнительный механизм, который придаст импульс развитию ИЖС, поскольку банки будут заинтересованы в выдаче своих кредитов не только на покупку жилья, но и на строительство. У покупателей появится больше возможностей.
– Кстати, в области остались обманутые дольщики?
– По ним решен вопрос. Сегодня в едином реестре проблемных объектов нет ни одного незавершенного строения в Иркутской области. Было несколько путей решения этого вопроса. В частности, либо достроить дома, которых в регионе осталось девять, либо произвести выплаты дольщикам. Мы выбрали второе, так как завершение строительства нецелесообразно. В прошлом году направили в Фонд развития территорий заявки на выплаты компенсаций 403 жителям области, из них 380 человек уже получили деньги.
– Выплаты по ценам тех лет?
– Нет, по среднерыночным ценам. У нас это диапазон от 120 до 150 тыс. рублей за квадратный метр.
– А что будет с объектами незавершенного строительства?
– Они переходят в федеральную собственность – в Фонд развития территорий. Он проведет по ним конкурсные процедуры с целью реализации. После этого новый собственник уже будет принимать решение, что будет делать с объектом – либо достраивать, либо сносить и строить что-то другое.
Кадровый дефицит сохраняется
– Какой план по строительству социальных объектов в этом году? Все ли идет по плану?
– В этом году мы реализуем 41 соцобъект. До конца года планируется ввести в эксплуатацию 16. Три уже сданы. Кроме того, мы реализуем мероприятия по строительству подъездных дорог к социальным объектам за счет средств регионального бюджета, так как в национальные проекты они не включены. В текущем году это подъезд к школе и детскому саду в Дзержинске в ЖК «Современник», дорога к микрорайону «Хрустальный парк» в Ушаковском муниципальном образовании, подъезд в микрорайоне Восточный в городе Нижнеудинске, где строятся 5 блок-секций.
– Проблема с кадрами в строительной отрасли сохраняется?
– Да, переломить ситуацию еще не удалось. Причем, пока мы решаем определенную задачу, у нас возникает другая проблема. Например, пока занимались вопросами по привлечению граждан из ближнего зарубежья, изменилось соотношение рубля и доллара, и им теперь не интересно ехать к нам. Стараемся привлечь рабочую силу из дальнего зарубежья, но есть проблема с экзаменами по русскому языку. В разные периоды строительного сезона потребность в кадрах достигает 30 тыс. человек. Для сравнения в целом в отрасли занято 65-70 тыс. специалистов. Застройщики привлекают рабочих различными способами, в первую очередь повышением заработной платы. Мы постоянно работаем со средними специальными учебными заведениями, которые готовят все необходимые для строительной отрасли кадры. Есть целевое направление. Тут все зависит от предприятий, которые не должны бояться привлекать студентов на практику, участвовать в целевом обучении.
Первые шаги к ИИ
– В строительной отрасли не так давно внедрена информационная система управления проектами. Много объектов уже внесено в нее?
– ИСУП – это облачная информационная система для автоматизации процессов управления строительными проектами. Она позволяет сопровождать реализацию строительных проектов на этапе их планирования, проектирования и строительства, создает комплексную инфраструктуру мониторинга и аналитики этапов всего жизненного цикла объектов капитального строительства. ИСУП – это прозрачное взаимодействие между заказчиком и подрядчиком исключительно в электронном виде.
На данный момент в систему вносятся объекты, которые строятся на бюджетные средства. Сегодня в базе уже порядка 250 таких строек. У нас зарегистрировано более 400 пользователей. Это государственные и муниципальные заказчики. В дальнейшем ИСУП охватит все стройки в области. У нас на каждом объекте госзаказа установлены камеры видеонаблюдения, поэтому мы можем в любое время посмотреть, как ведется строительство, есть ли отставание от графика. Кроме того, мы приобрели БПЛА, который будет летать над стройками и также мониторить ход работ. Сейчас проходит опытная эксплуатация на объектах, где было получено разрешение на полетах.
– Для чего нужны беспилотники? Разве недостаточно видеокамер?
– С помощью БПЛА мы получаем больше информации. В будущем задача стоит шире. Сейчас разрабатывается программное обеспечение, которое позволит проводить мониторинг реализации объектов, отслеживать динамику строительства и соблюдения строительных норм. Сейчас идет опытное построение 3D сцен строительных площадок и формирование цифровых двойников. Эти инструменты при наличии аппаратных средств смогут определять строительные объемы с точностью до сантиметра.
– Еще будете приобретать БПЛА?
– Пока идет апробация. Мы один БПЛА оформляли очень долго, потому что требовалось много согласований в плане безопасности. Будем смотреть, насколько полезным окажется оборудование. Но за этим все равно будущее, другого пути нет – весь мир развивается в этом направлении.
– В направлении развития искусственного интеллекта?
– Искусственный интеллект – это уже не такое далекое будущее, как многим кажется. Мы пока на этапе сбора информации и ее оцифровки. Причем, оцифровать – не значит просто сканировать документ. Необходимо преобразовать его в нужный электронный формат для дальнейшего использования. У нас огромное количество данных, которыми мы, по сути, не умеем пользоваться. Чтобы их систематизировать, и создается цифровая вертикаль строительной отрасли. А потом уже будем смотреть, необходимо ли нам внедрение искусственного интеллекта для работы с этими данными.
В преддверии празднования Дня строителя хочу от всей души поздравить строителей Иркутской области. Ваше трудолюбие, профессионализм и преданность делу создают облик нашей страны, делают жизнь наших граждан комфортнее и современнее. Желаю здоровья, благополучия и новых высот в этом важном и созидательном труде!
