Новые инструменты для жилищного строительства
Высокие ставки по ипотеке в 2024 году не привели к снижению темпов жилищного строительства в Иркутской области. Напротив, вновь достигнуты рекордные показатели – в эксплуатацию сдано 1,6 млн кв. м, что почти на 8% превышает данные предыдущего года. О том, какие задачи стоят перед стройкомплексом региона, о трансформации федеральной поддержки и в целом о развитии жилищного рынка мы побеседовали с министром строительства Иркутской области Алексеем Емелюковым.
Ввод жилья снизится
– Алексей Александрович, каждый год регион бьет рекорды по жилью, несмотря ни на что. Даже в 2024-м, когда прогнозировался спад из-за высоких ставок по ипотеке.
– Мы сейчас как раз пожинаем плоды тех решений, которые были приняты ранее. Это работа с территориями комплексного развития, вовлечение земельных участков в оборот. Плюс усиление агломерационных процессов на юге области. Как видите, Иркутский район существенно прибавил в численности населения за счет переселения людей с северных территорий. Это привело к большому спросу на индивидуальное жилищное строительство. Кроме того, в ИЖС две составляющих – фактический ввод жилья и регистрация ранее построенных домов. Здесь в нескольких направлениях ведется работа, что и дало соответствующий результат.
– На текущий год какие темпы строительства прогнозируете?
– Ввод жилья будет снижаться, если в ближайшее время не поменяется ключевая ставка Банка России. В прошлом году объемы сдачи многоквартирных домов уже сократились. По тем разрешениям, которые выданы в прогнозном периоде, а также по информации от наших основных застройщиков и девелоперов, мы видим, что они не планируют вовлекать в оборот новые участки, пока не стабилизируется ситуация на рынке. Именно сфера строительства МКД чутко реагирует на любые изменения и наиболее остро чувствует проблему по высокой ставке, поскольку покупательский спрос резко сокращается. Но в любом случае, как только ключевая ставка упадет, а об этом все чаще упоминается на федеральном уровне, мы ожидаем восстановление хороших темпов строительства. Главное, чтобы после этого не произошел еще более резкий рост стоимости жилья.
Еще 700 тыс. аварийных «квадратов»
– Какие планы по расселению из аварийного жилья на этот и последующие годы?
– В Иркутской области завершена программа расселения из аварийного жилищного фонда именно в рамках региональных полномочий. До нас были доведены средства Федерального фонда развития территорий, обязательства по которым уже практически исполнены. С 2019 года в Приангарье расселено 583,63 тыс. кв. м аварийного жилья, признанного таковым до 1 ноября 2017 года, и переселено 31,79 тыс. человек. Осталось порядка 30 тыс. «квадратов» расселить в рамках муниципальных полномочий. Мы сейчас смотрим, как региону поддержать муниципальные образования. Область заявилась на средства, которые будут предоставлены в рамках реструктуризации бюджетных кредитов. Планируется порядка 3,6 млрд рублей на 2025–2026 годы для расселения оставшихся домов.
– По домам, которые зарегистрированы как аварийные после 2017 года, когда начнется работа?
– С 2026 года. Всего в области насчитывается более 700 тыс. кв. м такого жилья. Огромная цифра. Механизмы финансирования расселения граждан из аварийного жилищного фонда сейчас разрабатываются на федеральном уровне. Подход сильно меняется. Если раньше федерация выделяла основную часть средств на аварийное жилье, то теперь ожидается 50 на 50, то есть на 1 млрд рублей федеральных денег область должна добавить столько же.
Акцент на опорные территории
– Чем отличается новый национальный проект «Инфраструктура для жизни» от прежнего?
– Главное отличие в том, что приоритет развития направлен на опорные населенные пункты. В Иркутской области определено 47 таких территорий. В них планируется улучшить качество среды для жизни к 2030 году на 30%, а к 2036 году – на 60%. Это касается жилищной, коммерческой, социальной, транспортной и коммунальной инфраструктуры. За базовый уровень берется 2019 год.
Новый национальный проект кардинально поменяет подходы в рамках госпланирования. Он включает 15 компонентов, в том числе транспорт, дороги, школы, объекты здравоохранения, жилье, аварийный фонд и так далее. Девять министерств у нас в области отвечают за тот или иной компонент. Министерство строительства выступает координатором. Мы сейчас формируем планы по реализации нацпроекта.
– Получается, новый нацпроект – некая координирующая программа, не подкрепленная конкретным финансированием?
– Федеральное финансирование можно будет привлечь по линии других программ, других министерств. На мой взгляд, такой подход нацпроекта достаточно верный, поскольку он обеспечивает централизацию ресурсов регионов в конкретных территориях, в местах притяжения жителей. Но мы обязательно продолжим поддерживать инфраструктуру, проведение капитального ремонта социальных объектов в других территориях, которые не являются опорными.
В целом мы планируем работу по нескольким направлениям. В первую очередь это взаимодействие с федерацией по привлечению средств. Сейчас у региона появились новые инструменты финансирования. Как я уже сказал, мы направили заявку для реструктуризации бюджетного кредита, чтобы завершить расселение аварийного жилищного фонда. Мы провели встречу с несколькими ведущими банками, в том числе с ДОМ.РФ, по внедрению гибких инструментов финансирования подрядных организаций и застройщиков. Мы понимаем, что сейчас при такой ключевой ставке брать займы – высокий риск. Но как только ставка поменяется, у нас будут готовые инструменты для работы, чтобы в будущем нивелировать отставание по вводу жилья. Кроме того, мы активно работаем по увеличению новых земельных участков строительства за счет механизма реализации проектов комплексного развития территории – КРТ.
Работы на перспективу
– Механизм КРТ реализуется в области не первый год. Сколько уже таких площадок и где они находятся?
– В настоящее время в нашем регионе такой механизм реализуется на 28 земельных участках общей площадью порядка 433 га. Потенциал жилищного строительства составляет более 1,2 млн кв. м. География включает не только центр области, но и северные районы – города Братск, Усть-Кут, Усть-Илимск. В прошлом году была проведена инвентаризация земельных участков, чтобы определить перспективные площадки для включения в КРТ. Общая площадь таких участков составила 1,2 тыс. га.
– Что в итоге даст комплексное развитие территорий?
– Механизм предусматривает не только жилищное строительство, но и развитие социальной и инженерной инфраструктуры. Допустим, при проведении торгов по земельным участкам прописывается обязательное условие для возведения тех или иных социальных объектов. Когда мы заходим в территорию комплексного развития, сопоставляем различные программы, увязываем КРТ, например, с аварийным жилищным фондом, смотрим возможные источники финансирования строительства и так далее. С Иркутским районом прорабатываем пилотный проект по созданию комплексных объектов многофункционального назначения, которые будут включать школу, детский сад, ФОК, дом культуры. Это сократит затраты на строительство объекта и на его эксплуатацию. Помимо этого показываем застройщикам различные вариации по технологическому присоединению к альтернативным источникам энергии, поскольку есть дефицит энергомощностей. Это может быть модульная котельная на газе, угле, пеллетах.
– То есть область будет строить альтернативные источники? И где уже рассматривается их применение?
– Пока нет никакой конкретики. Мы только предлагаем застройщикам различные варианты, показываем, сколько это будет стоить, где можно приобрести, во сколько обойдется дальнейшая эксплуатация. Это делается для того, чтобы земельные участки развивались, чтобы на них заходили застройщики даже при ограничении мощностей электроэнергии.
– Иными словами, работа ведется на перспективу?
– Сегодняшняя ситуация с ключевой ставкой, снижением финансирования из федерального бюджета – это временные трудности. Задача министерства – подготовить инструменты для развития жилищного строительства в будущем, когда стабилизуется ситуация с финансированием.
Кстати:
Объемы индивидуального жилищного строительства продолжают расти – в 2024 году введено 1,2 млн кв. м ИЖС (74,8%). И только 405,2 тыс. «квадратов» приходится на многоквартирные дома (25,2%). Для сравнения – в 2023 году соотношение было 68,2% и 31,8% соответственно. Лидерами по вводу жилья в прошлом году стали Иркутский район (760 тыс. «квадратов»), Иркутск (374,9 тыс.) и Шелеховский район (79,3 тыс.).
